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他山之石
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物業(yè)公司如何做好裝修管理？
來源：法儒說法
【基本案情】 某日，物業(yè)公司的小區(qū)經(jīng)理接到電話說有陌生人往小區(qū)里面搬了扇門，他了解到正是違規(guī)裝修的201室業(yè)主甲某讓人搬進來的準(zhǔn)備安裝的防盜門，于是小區(qū)經(jīng)理就讓保安乙某和一名物業(yè)工作人員把門搬出去。業(yè)主予以阻止，雙方發(fā)生糾紛，并相互推搡起來。推搡中，甲某因懷疑乙某推搡其妻子，遂用竹掃帚擊打乙某，繼而相互斗毆，在互毆過程中乙方不慎打傷甲某。之后，甲某將乙某與物業(yè)公司起訴至法院，要求兩被告賠償醫(yī)療費17103.09元、誤工費8萬元、護理費8662元、營養(yǎng)費2400元、精神損害撫慰金1萬元、律師費5000元。 【裁判結(jié)果】 法院認(rèn)為，應(yīng)由物業(yè)公司賠償原告的損失，但本案所涉糾紛的起因系原告懷疑被告乙某推搡其妻子，繼而用掃帚先出手擊打乙某引致互毆，因此原告自身不冷靜行為對于損害后果的發(fā)生亦存在一定的過錯，故酌情減輕被告物業(yè)公司20%的賠償責(zé)任。判決如下：1.自本判決生效之日起10日內(nèi)，被告物業(yè)公司賠償原告醫(yī)療費、營養(yǎng)費、護理費、誤工費、律師費，合計26623.27元；2.原告要求賠償精神撫慰金的訴請不予支持；3.原告要求被告乙某承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的訴請不予支持。 【案例評析】 1.侵權(quán)責(zé)任主體是物業(yè)公司 根據(jù)我國《侵權(quán)責(zé)任法》第三十四條第一款的規(guī)定，用人單位的工作人員因執(zhí)行工作任務(wù)造成他人損害的，由用人單位承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。乙某是物業(yè)公司的保安，事發(fā)時乙某在工作時間，以物業(yè)公司工作人員的名義執(zhí)行相應(yīng)的職務(wù)，即根據(jù)物業(yè)公司小區(qū)經(jīng)理的指示阻止業(yè)主破墻安裝防盜門，屬于職務(wù)行為，故對于甲某的損害后果，應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任，乙某不應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。 2.責(zé)任劃分問題 本案所涉糾紛的起因系業(yè)主甲某懷疑保安乙某推搡其妻子，繼而用掃帚先行出手擊打乙某，引致雙方互毆，對于甲某的損害后果，其自身存在一定過錯。根據(jù)我國《侵權(quán)責(zé)任法》第二十六條的規(guī)定，被侵權(quán)人對損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵權(quán)人的責(zé)任。因此，法院酌情減輕被告物業(yè)公司20%的賠償責(zé)任是合情合理的。 【風(fēng)險防范】 1.告知 根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》第五十三條第二款的規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。”因此物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主發(fā)放書面的《裝修須知》，將房屋裝修的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主或者使用人，做好有關(guān)房屋裝修管理政策的宣傳。 2.審查 物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主或者使用人裝修房屋時提交下列材料： （1）裝修設(shè)計圖紙或方案以及房屋竣工平面圖。 （2）委托裝修企業(yè)施工的，需提供書面委托協(xié)議以及該企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書的復(fù)印件。沒有相應(yīng)資質(zhì)的，物業(yè)公司應(yīng)告知業(yè)主存在的隱患并建議業(yè)主更換有相應(yīng)資質(zhì)的裝修企業(yè)。業(yè)主拒不更換的，物業(yè)公司應(yīng)讓業(yè)主和裝修企業(yè)簽署發(fā)生事故時自愿承擔(dān)一切責(zé)任的承諾書。 （3）改動房屋外立面以及搭建建筑物、構(gòu)筑物的應(yīng)出具相關(guān)行政主管部門的批準(zhǔn)文件。 3.簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》 物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂《裝修服務(wù)協(xié)議》，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，并約定違約責(zé)任。 4.巡查 物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)加強房屋裝修活動中的巡查管理。應(yīng)當(dāng)建立健全房屋裝修日常巡查管理制度。根據(jù)小區(qū)的實際情況，配足裝修監(jiān)管人員，履行對裝修現(xiàn)場的日常巡查，指導(dǎo)監(jiān)督裝修活動。要建立房屋裝修日常巡查檔案，裝修現(xiàn)場巡查時對日常巡查情況予以記錄。 5.勸阻和制止 物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)依法履行制止義務(wù)，遏制擅自拆改房屋主體和承重機構(gòu)等違法裝修行為。但切記采取本案中的措施，不可與業(yè)主發(fā)生正面沖突。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)業(yè)主（使用人）的違法裝修行為后，要向其發(fā)出書面通知要求其整改，并對其整改情況跟蹤監(jiān)督，經(jīng)勸阻、制止無效的，應(yīng)及時向相關(guān)行政管理部門作出書面報告，由相關(guān)行政管理部門對違法行為按照有關(guān)規(guī)定處理。 6.查驗 裝修工程完工后，物業(yè)公司應(yīng)組織查驗，并記錄查驗結(jié)果。
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