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他山之石
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【圍觀】“取消公攤面積”將對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生何種影響？
來(lái)源：《三以社》 2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。《住宅規(guī)范》第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。 這也是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易。 觀點(diǎn)·邵里庭 按套內(nèi)面積售房的意見，對(duì)購(gòu)房者而言 1、不可能降低房?jī)r(jià)，也不是取消了公攤。因?yàn)楣灿薪ㄖ娣e是客觀存在的，是業(yè)主所有旳資產(chǎn)，資產(chǎn)交易是要付錢的。這只不過是把公攤面積的費(fèi)用，用提高按套銷售的方式消化在單價(jià)里而已。 2、按套內(nèi)面積銷售意見的直接影響是有關(guān)物業(yè)費(fèi)收繳問題。物業(yè)費(fèi)現(xiàn)行政筞是按業(yè)主所有的建筑面積計(jì)收。按套銷售后，面積減少了，標(biāo)準(zhǔn)未變，收費(fèi)必然減少，對(duì)于尚處在前期物管實(shí)施包干制的物企，總收入則必然減少。 3、物業(yè)管理主要服務(wù)管理內(nèi)容是業(yè)主所有的共有部份。改售后，計(jì)價(jià)以套內(nèi)面積而套內(nèi)面積又沒有公攤部份。這種模糊應(yīng)提請(qǐng)?jiān)谖锕芡泄芎贤幸鹱⒁狻?/span> 4、改為套內(nèi)面積售房后表面上是去公攤銷售，實(shí)質(zhì)上公攤拫本上未去除，而是更模糊了。把公攤擠入了房屋單價(jià)，開發(fā)商沒吃虧，物企受損，物企只能靠漲物業(yè)費(fèi)來(lái)彌補(bǔ)，最終形成矛盾，（出了）糾紛，吃虧的還是業(yè)主。 5、解決旳途徑是一一實(shí)事求是，用事實(shí)在解決。無(wú)論是已售建筑面積房還是以后的套售面積房均通過政府信息方式責(zé)任部門以履責(zé)的制度對(duì)所有房進(jìn)行公攤面積公示，從源頭上修正冶理假公攤、虛公攤、亂公攤的現(xiàn)象，撥亂反正，從而以公開，公平，公正的舉措從源頭上推進(jìn)社區(qū)安穩(wěn)。 這個(gè)工作量的確很大，但就目前我國(guó)現(xiàn)有的互聯(lián)網(wǎng)水平應(yīng)該完全能做到。公攤面積的依據(jù)是售房前的堪測(cè)報(bào)告。報(bào)告在申請(qǐng)售房許可時(shí)是開發(fā)商必報(bào)文件。所有房的報(bào)告建設(shè)管理部門都有擋案保存，可查。每份報(bào)告中均匯總了五個(gè)公攤數(shù)據(jù)。利用計(jì)算錄入?yún)R總即使最原始手段，每個(gè)人，每日至少可完成50份即平均為10個(gè)小區(qū)。以北京為例，3000個(gè)小區(qū)僅配2到4個(gè)專職人員即可勝任。 若政府自已不能或不愿做也可用政府購(gòu)買的方式委托專業(yè)第三方來(lái)實(shí)施，總費(fèi)用也不會(huì)高于三十至五十萬(wàn)元。這個(gè)額度比之于業(yè)主司法成本要低得多。這本應(yīng)是政府職能部門的職責(zé)和義務(wù)，作為不能推諉。既是征求意見稿，故需在弄請(qǐng)“是什么”，分析“為什么”，提出“怎么辦”的程序下發(fā)出此文，提供參考。 觀點(diǎn)·梁曉東 首先，我們要為ZF越來(lái)越推進(jìn)信息的透明度鼓與呼，長(zhǎng)期以來(lái)，關(guān)于公攤的面積糾紛層出不窮，成了物業(yè)人的心頭之痛，其實(shí)，作為具有政府公信力的第三方——面積測(cè)繪機(jī)構(gòu)一般出的問題并不大，但是問題在于開發(fā)商的宣傳口徑常常造成有意無(wú)意地誤導(dǎo)，形成了業(yè)主的另一種理解，這些被某些行業(yè)維權(quán)人士總結(jié)為“萬(wàn)惡的預(yù)售房制度”，如今，這種罪惡即將終結(jié)，業(yè)主最關(guān)心的——自己的使用面積問題，終于解決了。 但是，由此會(huì)產(chǎn)生新的困惑，面積關(guān)乎利益，當(dāng)年，上海市的青幫頭子杜大耳朵，為了治療鴉片癮，他迷上了嗎啡；結(jié)果為了戒嗎啡，他又成了海洛因的俘虜，現(xiàn)在，當(dāng)我們用政策來(lái)“一物降一物”的時(shí)候，有沒有考慮過這一政策頗有當(dāng)年徂公對(duì)待猴子“朝三暮四”的意味，盡管馬上就有某些專家在媒體表示“不排除開發(fā)商會(huì)借機(jī)抬價(jià)”，但是我們?nèi)匀幌嘈抛钫y(tǒng)的宣傳：對(duì)房?jī)r(jià)而言，在表述的時(shí)候一定要表述為套內(nèi)建筑面積單價(jià)，這只是一個(gè)計(jì)價(jià)方式的變化，并沒有本質(zhì)上的變化；但是對(duì)物業(yè)管理而言，表述就意味著實(shí)質(zhì)，套內(nèi)計(jì)價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)只是游戲，但對(duì)物業(yè)則是戰(zhàn)爭(zhēng)，它會(huì)引爆不同角度、不同思維方式的人們對(duì)政策的界定，產(chǎn)生了各種復(fù)雜的戰(zhàn)略博弈，簡(jiǎn)單地考量一下，就有以下幾種類型： 較真的業(yè)主完全有理由按照“套內(nèi)面積”的思路不再承擔(dān)對(duì)公共面積上的物業(yè)服務(wù)成本和管理責(zé)任，拒繳物業(yè)費(fèi)理由充分——我在購(gòu)房合同中沒有為公攤面積支付一分錢，我只要得到而且我已經(jīng)得到我所需要的“空間”，盡管你開發(fā)商曾經(jīng)提出過承諾，但是公共配套的建設(shè)與精裝修卻沒有與業(yè)主商量過，故而，未來(lái)的公攤電費(fèi)將不再在“情理之中”。 維修基金的問題。在宣傳政策的過程中，某個(gè)專家型官員稱：“就是我們的維修基金應(yīng)該怎么收？我們都說(shuō)買了房之后要交2%的維修基金，這是按總價(jià)算的，跟消費(fèi)方式無(wú)關(guān)。消費(fèi)者不要有疑慮?！边@話說(shuō)得未免輕率，既然政策的目標(biāo)是促進(jìn)明明白白消費(fèi)，那我們要明白公共維修基金交納的目的是什么，其實(shí)質(zhì)也就是樓宇本體，而樓宇的本體設(shè)施中，業(yè)主套內(nèi)的維修是業(yè)主自行負(fù)責(zé)的，維修基金都發(fā)生在公攤面積或者說(shuō)公共設(shè)施設(shè)備上，兩幢樓宇，總價(jià)一樣而公攤方式不一樣，但業(yè)主要承擔(dān)的維修基金卻一樣，而這無(wú)論如何是非常不合理的。 再一個(gè)，開發(fā)商在這種轉(zhuǎn)變過程中有一種“劣幣驅(qū)逐良幣”的效果，為什么這么說(shuō)呢？因?yàn)楸緛?lái)公攤面積已經(jīng)屬于一種未具體化、廣泛的、分散的、集體的利益模式，需要維護(hù)這種“好而弱的”利益已經(jīng)是很不容易了，如果將公攤的配置選擇交給了開發(fā)單位，卻成為了短期的、狹隘的、集中的、符合明顯經(jīng)濟(jì)特征的一種“特殊利益”，肯吃虧在公共設(shè)施上付出的開發(fā)商一定是呆子，同樣是蓋房，政策就把一個(gè)不是問題的問題變成了問題，正如任志強(qiáng)對(duì)“政府的政策自相矛盾”的判斷，未來(lái)，除非政府出資建消防通道和走廊，否則這些公共面積就一定會(huì)受到忽視，而且是開發(fā)商戰(zhàn)略上的忽視。 社區(qū)當(dāng)中的個(gè)人利益和公共利益，這是一場(chǎng)不對(duì)等的競(jìng)賽，當(dāng)03年物業(yè)由“管理”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺?wù)”之時(shí)，很多有識(shí)之士就指出：這種變化導(dǎo)向削弱了業(yè)主們?cè)谏鐓^(qū)公共事務(wù)上的話語(yǔ)權(quán)和執(zhí)行權(quán)，而單個(gè)業(yè)主甚至可以以“恐怖主義”的暴力方式表達(dá)自我利益，它助長(zhǎng)了包干制物管大行自道，卻壓縮了“傭金制”的施展空間，在曾經(jīng)山西太原的一則報(bào)道中，高層住宅“裝修樓霸”橫行，業(yè)主搬上一張沙發(fā)可以被勒索3000元，這樣的奇聞?shì)W事其背景實(shí)質(zhì)就是社區(qū)當(dāng)中公共管理的缺位，致使黑暗勢(shì)力控制了灰色空間，在北京政策更新的今天，當(dāng)物業(yè)公司無(wú)法正常收取管理費(fèi)和“服務(wù)費(fèi)”，也是否可以增加一些名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目，譬如說(shuō)：經(jīng)過大門是否要收通行費(fèi)？電梯是否可以論人次刷卡收費(fèi)？這種取向就是通過控制公共資源賺錢。退一步講，即使業(yè)主和物業(yè)公司雙方協(xié)商，同意交物業(yè)費(fèi)，這個(gè)物業(yè)費(fèi)是否能夠統(tǒng)一是大可懷疑的，同一個(gè)小區(qū)中，如果兩套房子不同的公攤面積，那物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)就沒有理由一致，這倒是一個(gè)支持公攤更加透明的充分的理由。 合作博弈有一條原則，就是“丑話說(shuō)在前頭”，在沒有其它配套政策支持的背景下，單純采用按照套內(nèi)面積計(jì)房?jī)r(jià)，物業(yè)管理的存在功能將進(jìn)一步削弱，這一點(diǎn)無(wú)可辯駁。 觀點(diǎn)·周良川 中國(guó)人買了三十多年的房，仿佛才發(fā)現(xiàn)“公攤面積”。 最近有網(wǎng)友發(fā)文質(zhì)疑“公攤面積”的合理性，廣大購(gòu)房者一下子如夢(mèng)初醒，大呼上當(dāng)受騙。以至于新華社發(fā)文：《“公攤面積傷民”矛盾什么解決》，《人民日?qǐng)?bào)》也助威上陣。購(gòu)房者似乎覺得，取消公攤面積已指日可待。 仔細(xì)想了想，查了查，沒那么簡(jiǎn)單。 誰(shuí)都知道，那房子要有電梯井，要有走道，要有陽(yáng)臺(tái)...... 誰(shuí)都知道，除套內(nèi)面積以外的設(shè)施也要花錢。即便是別墅也有過道和花園。 一般而言，7層以下，公攤面積占7~12%；7-11層，公攤面積占10~16%；12-33層，公攤面積占14~24%；別墅的公攤面積低于8%。 如有開發(fā)商打“零公攤”廣告，一定是騙人的，不符合邏輯。 公攤面積越小越好么？非也！你就每天乘坐擁擠的電梯和走著狹窄的過道吧。 有人說(shuō)“公攤面積”是李嘉誠(chéng)發(fā)明的，無(wú)從考證； 有人說(shuō)國(guó)外沒有“公攤面積”，可以考證，不會(huì)。 中外的區(qū)別在于：說(shuō)清楚！ 咱中國(guó)人喜歡拿任何事與美國(guó)比。其實(shí)除了土地面積大體相當(dāng)外，文化、政治、經(jīng)濟(jì)、軍事、科技等，沒有任何可比性?！肮珨偯娣e”亦不例外。 美國(guó)人造房子，開發(fā)商完全按業(yè)主的意志行事，稍不留神就吃官司（美國(guó)的官司可沒有中國(guó)的好吃）。開發(fā)商還需負(fù)責(zé)裝修。對(duì)外公賣的房子，未建設(shè)完，沒有實(shí)物照片，絕不能做廣告，更不能銷售。銷售時(shí)一定要告知：建筑面積和套內(nèi)面積各是多少，數(shù)據(jù)說(shuō)話，分毫不差。 香港商人賣房，會(huì)給每一位購(gòu)房者一本厚厚的冊(cè)子，包含了整個(gè)小區(qū)的所有資料。記住是所有。若干年后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)有任何的不實(shí)，那房地產(chǎn)商吃不完兜著走。 筆者有次與一開發(fā)商朋友說(shuō)：“你何不學(xué)香港的辦法，印冊(cè)子花不了多少錢，給業(yè)主的印象多好？豈不有競(jìng)爭(zhēng)力？” 朋友的回答讓我“無(wú)地自容”：“我又不是賣不出去，那資料怎能讓業(yè)主知道？” 如果看客還不明白這話，那研究下“政策”。 政府新啟用的《商品房買賣合同》中的附件，標(biāo)明了公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成說(shuō)明，其中只提到了應(yīng)分?jǐn)偟牟课患捌錁?gòu)成，而未明確具體數(shù)據(jù)。 這分明是讓開發(fā)商有機(jī)可乘。 有不精明的開發(fā)商么？ 這種心領(lǐng)神會(huì)的事都不會(huì)，那還是開發(fā)商？ 業(yè)主們最大的懷疑，其實(shí)是“公攤面積”到底有多少水份。 國(guó)家出臺(tái)的政策永遠(yuǎn)是有利于全國(guó)人民的，但能享受到政策的優(yōu)惠從來(lái)都是少數(shù)人。 取消“公攤面積”很簡(jiǎn)單，在現(xiàn)有房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上加價(jià)8%~24%就OK了。難道你還指望開發(fā)商免費(fèi)為你提供公共建筑？ 在中國(guó)房?jī)r(jià)已處于全球前茅的前提下，政府會(huì)取消“公攤面積”而再提高本來(lái)就名聲不好的房?jī)r(jià)？那政府豈不是要背更不好的名聲？ 所以，取消公攤面積的可能性不大，就此取消也于事無(wú)補(bǔ)。 這個(gè)問題不是有沒有“公攤面積”的問題，而是計(jì)不計(jì)算和如何計(jì)算的問題！ 筆者冥思苦想多日，試圖找到解決問題的辦法，沒有！ 唯一的建議是：政府修改法規(guī)，將建設(shè)房屋的最終設(shè)計(jì)圖紙，最終設(shè)計(jì)方案，最終面積測(cè)量報(bào)告，各種數(shù)據(jù)指標(biāo)方式及其相關(guān)文件全部公開。讓房屋所有人明明白白的消費(fèi)，清清楚楚地知道家底。 這是《憲法》和《物權(quán)法》賦予的！
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