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來源：物業(yè)知識庫 浙江省麗水市遂昌縣北街一住宅樓外墻水泥塊脫落致一人死亡案，在遂昌縣人民法院一審宣判，33戶共同承擔賠償責(zé)任。判決結(jié)果一經(jīng)公布，引起不少市民關(guān)注。別人家房子的墻體脫落，為何其他業(yè)主也要賠？一時間，市民疑惑重重，在遂昌引起不小反響。
外墻脫落砸死人，每戶賠3萬 問：外墻脫落究竟誰負責(zé)？
涉事樓房 2016年3月7日中午11點40分左右，下班回家的小學(xué)老師周某途經(jīng)北街一弄堂時，弄堂一側(cè)住宅樓的外墻水泥塊脫落，導(dǎo)致周某頭部受傷倒地不起，后雖經(jīng)過路群眾及時送醫(yī)，但因傷勢過重搶救無效不幸去世。另外，脫落的水泥塊還砸到另一側(cè)墻體的空調(diào)外機箱，導(dǎo)致空調(diào)外機箱掉落在地。
涉事的住宅樓建于1992年，分為一二兩個單元，共33戶36名業(yè)主，由于歷史原因并沒有物業(yè)及業(yè)主委員會。而水泥塊是從一單元的外墻上脫落的。
事后，周某的家人將36名業(yè)主一起告上了法庭。他們認為，建筑物的外墻在功能上系為整幢建筑服務(wù)，故屬于該幢建筑物全體業(yè)主共同共有部分，業(yè)主作為住宅樓公共部分的共同所有權(quán)人有維修保養(yǎng)該大樓并保證其安全的義務(wù)，而正是由于該大樓外墻疏于維護導(dǎo)致墻體脫落致周某死亡，36名業(yè)主負有不可推卸的責(zé)任。
在遂昌法院開庭審理期間，一單元業(yè)主代理律師辯稱，對原告要求所有業(yè)主承擔責(zé)任沒有異議，但事故發(fā)生的地點并不是路，而是案涉房產(chǎn)與相鄰房產(chǎn)之間的滴水弄，因此不是用來通行的，周某在不是道路的地方通行沒有盡到注意義務(wù)，其自身也存在過錯，自身也應(yīng)承擔一定責(zé)任。
二單元業(yè)主代理律師辯稱，原告將二單元確定為被告是主體不合適，該住宅樓建于1992年，當時開發(fā)商和相關(guān)管理部門并沒有收取房屋維修基金，而且因為歷史原因，該住宅樓沒有物業(yè)也沒有業(yè)主委員會，一直以來，房屋共有部分都是按單元為單位，在各自的單元范圍內(nèi)獨立進行維修保養(yǎng)，兩個單元的獨立意識是約定俗成的，該起事故是由于一單元外墻脫落引起的，二單元不是事發(fā)區(qū)域的管理人和使用人，當然不是侵權(quán)責(zé)任的主體，因此要求二單元賠償是不合理的。二單元業(yè)主不應(yīng)承擔責(zé)任。
法院審理后認為，建筑物發(fā)生脫落造成他人損害的，所有人、管理人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當承擔侵權(quán)責(zé)任。事發(fā)通道寬度1.4米左右，事發(fā)前通道附近未設(shè)置安全警示標志或禁止通行標志，周某在正常行走中受害，無證據(jù)證實其存在過錯，不能減輕被告的賠償責(zé)任。被告所說的一二單元是以樓內(nèi)通行的樓梯數(shù)量區(qū)分，并不是區(qū)分獨立建筑物的標準，涉事住宅樓系一幢獨立的建筑物，本案36位被告作為房屋的所有人或管理人，對建筑物墻體未盡合理的修繕義務(wù)，導(dǎo)致外墻水泥塊發(fā)生脫落致周某死亡，應(yīng)承擔民事賠償責(zé)任。被告之間的過錯無法區(qū)分大小，應(yīng)以獨立門牌或產(chǎn)權(quán)記載的33戶為基準，均等承擔賠償責(zé)任。法院據(jù)此判決33戶賠償家屬989877.90元，每戶承擔賠償29996.30元。
法院判決后，不少市民對業(yè)主共同擔責(zé)表示不理解，辦理此案的法官指出，普通的侵權(quán)行為適用“一般過錯責(zé)任原則”，但對于如高空墜物之類的特殊侵權(quán)行為，受害人往往難以舉證證明對方主觀上存在過錯，因此法律規(guī)定諸如此類的特殊侵權(quán)行為適用“過錯推定責(zé)任原則”，以平衡致害人與受害人的利益。也就是說，當事人只要不能證明自己無過錯的，則推定其存在過錯。住宅樓外墻屬于整棟樓的全體業(yè)主共有，全體業(yè)主須共同承擔維護墻體的義務(wù)，故本案認定全體業(yè)主承擔賠償責(zé)任。
在生活中我們也常常遇到有些小區(qū)外墻脫落，看著非常危險，到底小區(qū)外墻脫落后誰該負責(zé)?維修資金由誰承擔呢?
以前，各大開發(fā)商都喜歡在樓盤外立面貼瓷磚，尤其2002-2006年建成的樓盤，主要是因為瓷磚可以讓房屋外立面看起來更漂亮，顯得高端上檔次，另外瓷磚耐污性較好，維護費用低。
墻體掉落砸到人或物，誰負責(zé)?
首先，小編先來科普下，房屋也有保修期哦，保修期從開發(fā)商交付房屋之日起計算，一般住宅的保修期為五年。
在保修期內(nèi)，如果確定是質(zhì)量問題造成的，受害者可向開發(fā)商要求賠償，開發(fā)商可向承建商追償。如維修不及時造成新的損害，則由拖延的責(zé)任方承擔責(zé)任。
根據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十四條規(guī)定，在保修期限內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位可向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。第十五條規(guī)定，如因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，則由造成拖延的責(zé)任方承擔賠償責(zé)任。
如果超過保修期，發(fā)生的外墻脫落，造成人身財產(chǎn)損害的，建筑所有權(quán)人和管理人應(yīng)該承擔賠償責(zé)任，也就是說如果建筑物歸單位所有，則由單位承擔責(zé)任；如果建筑物是商品房，則應(yīng)由業(yè)主和小區(qū)物業(yè)部門承擔責(zé)任。
根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第八十五條，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當承擔侵權(quán)責(zé)任。因為外墻面是小區(qū)的公共部分，物業(yè)部門對公共部分應(yīng)有維修和管理的義務(wù)。
墻體掉落后該由誰維修？ 維修費用誰來付？
如果房屋在保修期內(nèi)發(fā)生問題，則由施工單位無償修復(fù)。
如果超過保修期，則由物業(yè)公司負責(zé)修復(fù)。修復(fù)的費用可以從房屋維修基金中開支。當然申請維修基金也有相關(guān)規(guī)定。
小編了解到，現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)實行的是報修制度，誰家出了問題先到物業(yè)登記，然后才有人上門服務(wù)。像小區(qū)外墻這樣的公共部分，出了裂痕、翹翻等情況，很少有人注意到，而相關(guān)部門也很少主動去維修和檢查。除非出現(xiàn)外墻脫落才會引起注意，但這時往往已經(jīng)造成了損害，為時已晚。
隨著小區(qū)投入使用年限越來越長，自然環(huán)境的侵蝕越來越嚴重，外墻脫落將可能逐步普及，因此呼吁物業(yè)對小區(qū)的外墻定期檢查，預(yù)防才是關(guān)鍵! |
