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一、催收物業(yè)管理費的方式：

1、發(fā)“催收信息”

一般是兩周一次，參與內(nèi)容：尊敬的業(yè)主，至**年**月您戶已欠繳物業(yè)費***元，請盡快到物業(yè)管理處繳交，以免增加額外的滯納金。多謝合作！****物業(yè)管理處。電話：*****

2、電話催收

先了解一下業(yè)主的欠費主要原因。要明確告訴業(yè)主欠費的金額，并追問業(yè)主可以確定幾時過來交。

3、發(fā)“催收單”

寄信或貼住戶門口或梯口。（另附內(nèi)容）

4、上門溝通

先了解一下業(yè)主的欠費主要原因。然后才上門溝通。（計劃一下業(yè)主有可能問的問題，并準(zhǔn)備好如何回答與解釋。）
5、法律途徑

經(jīng)以上四種方式不見效且欠費金額超5千元或一年的，可以考慮發(fā)“律師信”催收，如果都無效果的，就采取最嚴(yán)厲的措施：向法院申請強制執(zhí)行“支付令”。

二、針對幾種特殊情況的催費方式

1、炒樓群體（未裝修未入住的空置房）

針對該類型單位業(yè)主的特點多為炒樓及財產(chǎn)保值增值為主，業(yè)主對于物業(yè)的關(guān)注度比較低。擬進(jìn)行每月定期電話進(jìn)行催繳，說服業(yè)主辦理銀行托收手續(xù)，若物業(yè)費用達(dá)到一定額度標(biāo)準(zhǔn)后統(tǒng)一進(jìn)行律師信的派發(fā)，通過法律途徑進(jìn)行催繳，費用以每戶3千元為基準(zhǔn)。

2、針對一般性欠費單元

一類型為入住單位，該類型業(yè)主已經(jīng)裝修完畢并且已經(jīng)入住，對于該類型業(yè)主特點，擬進(jìn)行加強性電話催繳及夜間上門催繳工作，在進(jìn)行夜間上門催繳期間需要物業(yè)財務(wù)配合進(jìn)行夜間上門收費。一類型為商鋪、別墅，該類型業(yè)主由于管理費用比較多，擬進(jìn)行重點跟進(jìn)處理，安排人員長期進(jìn)行上門工作，在經(jīng)過一定時間累計后仍然不交付的擬進(jìn)行法律手段進(jìn)行催繳，初步計劃從5千元為基準(zhǔn)。

3、對于一些確有困難的“特殊戶”

若真正知道此戶有實際生活困難的，則可以考慮給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠或分期付款。

催 款 單 （樣式） No.

第___次催款

______單元:

您已經(jīng)拖欠___月管理費___元,___月房屋公共維修金____元,___月水費____元,____月電費___元,____月氣費___元,合計金額______元。請您在____月___日前到管理處繳交,否則將按《管理公約》及《###物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的有關(guān)規(guī)定按日加收所欠費用千分之**的滯納金,并將暫停對貴單元的有關(guān)服務(wù)。

謝謝合作！

###物業(yè)管理有限公司______年____月____日

三、針對不同業(yè)主，采取不同的收款方式

物業(yè)公司應(yīng)盡可能合理的劃分業(yè)主的構(gòu)成，針對不同業(yè)主，采取不同的收款方式，加強溝通，以更人性化的體諒業(yè)主的難處，制定靈活的收費方案，有計劃、有目標(biāo)的開展收繳工作。以下列舉幾種欠費催繳的方式方法：

1、事出有因適度減免

如住戶因財物失竊、車輛失竊、房屋質(zhì)量小缺陷(滲水、小裂縫)未能及時處理、公司經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)狀況等原因而拒交物業(yè)管理費，雖然并非是物業(yè)管理公司的責(zé)任，物業(yè)管理公司也無賠償義務(wù)，但是從人性化管理的角度出發(fā)，物業(yè)管理企業(yè)可以給住戶適當(dāng)?shù)难a償(非現(xiàn)金)或采取適當(dāng)減免滯納金及分期付款等優(yōu)惠措施，從而達(dá)到催繳目的。

2、責(zé)任不清快刀斬亂麻

如部分住戶欠費時間長、糾紛多、牽涉面廣，扯不斷理還亂。如不及時處理就會越積越多越難收，不如壯士斷臂一切從新開始，此后讓住戶無拒繳的“理由”。

3、物業(yè)無過失依法辦事

住戶拒繳費用的“理由”無奇不有，有對開發(fā)商的不滿;有對設(shè)施、設(shè)備的不滿、有對周邊環(huán)境的不滿、有嫌物業(yè)管理費用太高、有的因房屋質(zhì)量問題得不到解決的;有的借口物業(yè)管理公司管理不善等等。這些住戶打心眼里是想搭車消費，因此物業(yè)管理企業(yè)只有拿起法律的武器，依法維護(hù)自身的合法權(quán)益。

4、責(zé)任到人定時催討

加強收費管理應(yīng)從職能部門抓起，樹立收費意識和責(zé)任感，定期落實項目收費情況，并協(xié)助制定解決方案;項目負(fù)責(zé)人服務(wù)和收費兩手都要抓，兩手都要硬，要了解本項目的收費情況，分析欠費原因?qū)で蠼鉀Q方案，責(zé)任到人層層落實;收款員與客服人員分工不分家，信息共享，充分發(fā)揮業(yè)主檔案的作用，定時催討。做好每月業(yè)主欠費清單并詳細(xì)說明具體情況，提出收費合理化建議，制訂適當(dāng)?shù)幕乜瞠剟钪贫取?/span>

5、加強宣傳正確引導(dǎo)

業(yè)主有按時交納物業(yè)管理費用的義務(wù)，這是物業(yè)管理條例明確規(guī)定的，為什么還有部分業(yè)主無理拒交物業(yè)服務(wù)費用呢?一方面是由于個別業(yè)主的素質(zhì)問題，另一方面是宣傳力度不夠。因此我們需要通過各種形式、各種渠道廣泛宣傳物業(yè)管理的一些基本知識，讓業(yè)主了解物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)并明確自己享有的權(quán)利和應(yīng)履行的義務(wù)，正確引導(dǎo)業(yè)主的繳費觀念。