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他山之石
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業(yè)主繳納物業(yè)服務費的7大誤區(qū)
業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛近幾年隨著我國房地產市場的火爆不斷的升溫。據統(tǒng)計，上海一年的物業(yè)服務合同糾紛就高達1萬件左右，平均一天3起。北京市藍鵬律師事務所上海分所王鑫律師結合多年的執(zhí)業(yè)經驗，整理了物業(yè)糾紛中業(yè)主常見的物業(yè)費誤區(qū)，希望對解決此類糾紛由幫助。
誤區(qū)1：沒入住就不交物業(yè)費
小趙購買的新樓馬上就要交房了,可每天的工作忙得焦頭爛額,下周又要出差,這一走就是幾個月。不巧的是,小趙的太太上個月公派留學去了美國。交房的事倒是可以交給老媽,可物業(yè)費小趙想暫時不交,畢竟自己和太太這段時間都不會入住,沒有享受他們(物業(yè))的服務。
政策解讀:
國家發(fā)改委、建設部頒布的《物業(yè)服務收費管理辦法》中規(guī)定,物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出一般包括:管理服務人員的工資、社會保險 和按規(guī)定提取的福利費等;物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;物業(yè)管理區(qū)域秩序維護 費用;辦公費用;物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊;物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;經業(yè)主同意的其他費用。
律師說法:
從物業(yè)費含蓋的內容來看,小趙理解的服務有一定的局限,因為物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;辦公費用;物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊等,都是物業(yè)管理的組成部分。所以小趙在購買房屋以后,不管住與不住,都應該繳納物業(yè)費,這一點不容置疑。
誤區(qū)2：未簽物業(yè)合同不交物業(yè)費
艾某經營的網吧坐落于某市的一小區(qū)內。2003年7月,小區(qū)業(yè)主委員會、住宅樓業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》。合 同簽訂后,物業(yè)公司按約定進行了物業(yè)服務,可艾某以其與物業(yè)公司之間沒簽物業(yè)合同,物業(yè)公司提供的服務不多為由,拒絕交納物業(yè)費。物業(yè)公司訴至法院,要求 艾給付拖欠的物業(yè)管理費3611元。
政策解讀:
根據《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定,在業(yè)主委員會依法成立后,業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)管理合同,對全體業(yè)主具有約束力。 如果業(yè)主委員會未與物業(yè)公司簽訂書面的物業(yè)服務合同,但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務,業(yè)主則應按實際發(fā)生的服務價格向物業(yè)公司交納相應費用,作為對其已提供 服務的補償。因此,未簽訂物業(yè)合同或物業(yè)公司未提供資質證明,業(yè)主也不可以拒交物業(yè)費。
律師說法:
不管小區(qū)業(yè)主本人是否與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同,只要業(yè)主委員會與物業(yè)簽了合同、甚至幾方之間均未簽立合同但物業(yè)已提供服務,就該對物業(yè)已提供的服務予以補償,否則訴諸法律法院也將判居民敗訴。
誤區(qū)3：對物業(yè)服務不滿意不交物業(yè)費
某花園的一位胡姓業(yè)主反映:物業(yè)管理公司的管理混亂,衛(wèi)生狀況很差,盜竊案件頻頻發(fā)生,業(yè)主們有意見,采取拒絕繳納物業(yè)管理費的方式表達不滿,還有100多個業(yè)主聯(lián)合簽名要求更換物業(yè),可是,物業(yè)公司反而把拖欠物業(yè)費的業(yè)主告上法庭,不僅要其補交所有物業(yè)管理費,還要追加滯納金。
政策解讀:
如果物業(yè)公司提供的服務達不到合同約定的標準,說明服務質量不到位。小區(qū)物業(yè)服務質量問題,應該由小區(qū)業(yè)主委員會進行 監(jiān)督。出現(xiàn)服務質量與收費價格不符的問題,可以通過業(yè)主委員會直接與物業(yè)管理公司交涉,甚至可以根據合同的約定改聘其他物業(yè)管理公司來管理小區(qū)。
律師說法:
建議沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)要盡快成立業(yè)主委員會,加強對服務質量的監(jiān)督與管理。至于物業(yè)管理收費出現(xiàn)糾紛,可以通 過業(yè)委會與物業(yè)之間的溝通來解決,一旦進入了司法程序,業(yè)主也還可以根據合同約定,向法庭提供因為服務質量不到位導致拒繳物業(yè)管理費的證據,最后由法庭裁 決。
誤區(qū)4：對社區(qū)大環(huán)境不滿意不交物業(yè)費
物業(yè)公司的工作人員說,許多業(yè)主對物業(yè)公司的要求超出了合理范圍。他們認為物業(yè)公司只要收了錢,就應對業(yè)主的一切損失負責。
比如,業(yè)主王先生住在順義櫻花園三區(qū),距離首都機場很近,所以經常有飛機在小區(qū)上空經過。轟隆隆的聲音吵得他們根本無法休息。王先生認為物業(yè)公司服務不到位,他有權不交錢。
還有業(yè)主反映自己所住小區(qū)周圍公交車少、銀行少等問題,許多業(yè)主都要求物業(yè)來解決,甚至有人提出物業(yè)雇用的保安應保障業(yè)主的人身安全。
政策解讀:
物業(yè)費是否交納所對應的義務是物業(yè)公司在履行物業(yè)管理職責時是否已按照物業(yè)管理合同的約定履行了其應盡之合同義務和責任。而業(yè)主所 提出的相關服務項目問題,尤其是與買賣合同項下權利義務相關的問題,因分屬不同的法律關系,除非有特殊約定,否則不能成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)費的合法抗辯理 由。
律師說法:
業(yè)主的要求就是少花錢多辦事,做到物有所值甚至是物超所值。但具體到服務上,有許多軟性的東西很難做到,而且眾口難調。
這個問題實際上已超出了物業(yè)公司的管理能力范圍。機場是以前就存在的,業(yè)主如果無法承受它的噪聲當初完全可以不買這里的房子。物業(yè)總不能去建議拆掉機場。對于該小區(qū)周圍公交車少、銀行少等問題,許多業(yè)主都要求物業(yè)來解決,甚至有人提出物業(yè)雇用的保安應保障業(yè)主的人身安全。這些都是不 對的。
誤區(qū)5：法不責眾跟風不交費
北京市某小區(qū),剛開始有兩三家業(yè)主不交費,物業(yè)一般不會采取強制性措施。但是這兩三家不交物業(yè)費會給已經交了的業(yè)主起到不好的“模范帶頭”作用,許多本就不愿交納物業(yè)費的業(yè)主看到別人不交也沒事,就開始模仿。你不交不是沒事嗎,我也不交,這種影響就像傳染病,有很多業(yè)主跟風。但久而久之,越來越多的人加入不交費的行列,物業(yè)費就更加難收。
政策解讀:
物業(yè)和業(yè)主的目的是一致的。通過物業(yè)的管理工作,業(yè)主達到房產的保值、增值;而物業(yè)可以通過管理樹立自己的品牌。如果因不交物業(yè)費而造成物業(yè)服務跟不上,最后導致房產貶值的話,業(yè)主的利益就會有更大的損失。
律師說法:
不交物業(yè)費對其他業(yè)主具有自然的誘惑力,不交費可能被跟風的業(yè)主認為是一種可以取巧的機會;對欠費業(yè)主來說,他需要動 員周圍的鄰居也拒絕交費,以達到法不責眾的效果;而他的鄰居發(fā)現(xiàn)可以通過不交物業(yè)費來滿足自己的利益時,也會踴躍行事的。因為在他們看來法律會先懲罰那些 帶頭不交物業(yè)費的業(yè)主。其實,業(yè)主個人不交費,自己的房產得不到有效維護,損失的是自己的利益。交了費不等于認可了物業(yè)的服務,業(yè)主可以理直氣壯地要求改 善服務。不交費,按法律規(guī)定都沒有資格當業(yè)主委員會委員,如果因此造成小區(qū)成立不了業(yè)主委員會,那業(yè)主連轟走自己不滿意的物業(yè)公司都無法做到,還會被物業(yè) 告上法庭。
誤區(qū)6：對物業(yè)公司捆綁式服務不滿不交物業(yè)費
為了收取物業(yè)費,某些物業(yè)公司以停水停電、拒絕向業(yè)主提供相關配套服務等方式,催迫業(yè)主繳納物業(yè)費,這種“捆綁服務”方式現(xiàn)在被普遍復制。
業(yè)主張女士因為鄰家移門糾紛,拒絕繳納物業(yè)費,今年她孩子上小區(qū)幼兒園,被告知必須出具物業(yè)公司的完費證明,才能享受業(yè)主優(yōu)惠待遇,他們稱之為“捆綁式服務”。而業(yè)主認為優(yōu)惠待遇是開發(fā)商在合同上承諾的,物業(yè)無權干涉。
業(yè)主李先生因為物業(yè)費糾紛被拒絕使用小區(qū)內的健身房,對于物業(yè)公司的這種“捆綁在物業(yè)費上的服務”,李先生認為健身房是全體業(yè)主所有的,有權利使用。但目前他沒有辦法,法律訴訟的成本太高。
可以說,物業(yè)公司“捆綁式收費”正在成為集中反映的問題,同時還有物業(yè)公司普遍效仿。
政策解讀:
根據有關規(guī)定,會所等設施從原則上講不能收費,但因維修、養(yǎng)護需要費用,業(yè)委會可以委托物業(yè)公司進行收費管理,費用歸全體業(yè)主支配。如協(xié)商不成,業(yè)主可以通過法律起訴,要求開發(fā)商履行承諾。物業(yè)公司也可以起訴業(yè)主,要求業(yè)主繳納物業(yè)費。
律師說法:
一般而言,小區(qū)內的健身房、俱樂部、游泳館屬于配套設施,攤入了小區(qū)的建設成本,產權歸小區(qū)全體業(yè)主所有,按照“我的東西,我使用”的原則,業(yè)主有權利使用這些設施。
業(yè)主采取拒繳物業(yè)費的方式抵制物業(yè)管理服務的某些做法、是不成熟的行為。若對物業(yè)管理服務質量存在異議,可以通過正常的渠道,正常的手段,合法合理地解決。
誤區(qū)7：對物業(yè)公司利用公用面積經營不滿不交物業(yè)費
楊小姐居住在宣武區(qū)某小區(qū)。近日她在一進樓的門洞處看到一則健身俱樂部的廣告,而在看到這則廣告之前,她覺得物業(yè)公司根本就沒有權利這么做,既然你們經營能掙到錢,我們大家不交物業(yè)費好了。
與上面相似的一個事例,一小區(qū)業(yè)主因大堂被擅自出售、物業(yè)管理用房被私自出租,與開發(fā)商、物業(yè)公司產生糾紛,拒絕繳納物業(yè)費。
政策解讀:
《物業(yè)收費辦法》規(guī)定,利用物業(yè)共用部位共用設施進行經營的,應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意,所得收益應主要用于補充專項維修資金等。
律師說法:
物業(yè)公司的做法是錯誤的,必須糾正。但業(yè)主不能據此不繳納物業(yè)費。 |
