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來源：《現(xiàn)代物業(yè)》 物業(yè)服務企業(yè)肩負著安全保障義務，但這種義務并不是沒有限度的，在嚴格履行合同約定的物業(yè)服務等級標準前提下，物業(yè)服務企業(yè)完全可以據(jù)理力爭，讓自己免于承擔在合理范圍外的責任。
在物業(yè)服務安全保障義務糾紛中，如何界定物業(yè)服務企業(yè)應履行的安全保障義務范圍是司法裁判的主要依據(jù)，而物業(yè)服務等級標準，則成為司法裁判的重要參考之一。 安全保障義務案件司法現(xiàn)狀分析 筆者以“物業(yè)服務公司”“安全保障義務”“民事”“判決書”為關(guān)鍵詞在威科先行案例庫中執(zhí)行精確檢索共計得到5101份裁判文書，如圖1所示。在圖中可以看到：近五年來，此類案件的數(shù)量較之前五年顯著增多。 在此，筆者選取了2022年發(fā)生的140件民事一審案件（人身損害賠償案件111件，財產(chǎn)損害賠償案件29件）作為樣本，對不同案件中物業(yè)服務企業(yè)承擔的安全保障義務進行整理和分析。 如表1所示，人身損害賠償?shù)闹聯(lián)p原因有多種。 第一，因道路問題致?lián)p。這種致?lián)p原因又可以細化為兩個方面的內(nèi)容。首先是因道路本身不適合標準而致?lián)p，如坡度、硬庭、街接部分的合階高度等不符 合標準;其次，因路面未得到及時清理、維護或者道路的隱蔽危險處未設置警示標識而致?lián)p，如路面的積雪、青苔、木棍等未處理。
第二，因公共設施問題致?lián)p。包括因公共供水及排水設施、健身設施、安保設施、消防設施及公共景觀等本身的瑕疵致?lián)p，或因未對上述設施及時檢修維護致?lián)p。 第三，因警示標識及防護設施問題致?lián)p。 此項統(tǒng)計排除前述兩項中與本項有關(guān)的案件外，還包括施工過程中未設置警示標識、未設置防護設施，服務區(qū)城內(nèi)的水域未設置警示標識、未設置防護設施，天臺安全門處未設置警示標識或安全門處未設置防護設施等。 第四，因未及時化解已產(chǎn)生的風險致?lián)p。包括服務區(qū)城內(nèi)動物致?lián)p、對小區(qū)內(nèi)已經(jīng)發(fā)生的危險處置不及時而致?lián)p害擴大等。此外，還包括脫落物致?lián)p。此處的脫落物指建筑物公共部分的外墻、瓦片、碎片等，高空拋物不包括在內(nèi)。 從表2中可以看到，造成財產(chǎn)損害的原因也是多樣的。 第一，因脫落物造成的財產(chǎn)損失（此處的脫落物不包括高空的積雪滑落致?lián)p）。 第二，因公共設施致?lián)p。如立體車位操作不當致?lián)p、排水系統(tǒng)堵塞致?lián)p、安保設備致?lián)p等。 第三，因未及時處置已發(fā)生的問題而致?lián)p。包括積雪滑落致?lián)p、未及時清理路面危險物致?lián)p等。 第四，因警示標識及防護設施引起的損害。如因未在施工區(qū)域設置警示標識、未設置防護措施等致?lián)p。 通過對不同案件致?lián)p原因進行歸納整理，我們可以看到：不論在人身損害賠償還是在財產(chǎn)損害賠償?shù)陌讣?，物業(yè)服務企業(yè)都因未盡到安全保障義務而需要承擔民事責任。但在同類型的案件中，物業(yè)服務企業(yè)承擔的損害賠償責任卻各不相同。其中的關(guān)鍵，正是因為物業(yè)服務等級的標準不同。 物業(yè)服務是分等級的，物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同向合同相對方提供不同等級的物業(yè)服務。物業(yè)服務等級越高，收費標準就越高，物業(yè)服務企業(yè)提供的服務越是周到完善。 也就是說，根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)的獲利多少將物業(yè)服務歸人到不同的等級中，不同等級的物業(yè)服務對應著不同程度的義務。2020年12月25日，住房和城鄉(xiāng)建設部等十部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，其中要求編制物業(yè)服務等級標淮，提升整體服務水平。一方面，隨著物業(yè)服務逐步深人千家萬戶的日常生活，需要制定物業(yè)服務等級標準以確保物業(yè)服務企業(yè)更好地為人們服務；另一方面，在安全保障義務糾紛日益增多的當今社會，人民法院需要依據(jù)物業(yè)服務等級標準解決糾紛，提升司法判決的統(tǒng)一性和公正性。 物業(yè)服務等級標準司法適用分析 在與物業(yè)售理相關(guān)的糾紛案件中,物業(yè)服務企業(yè)應履行的安全保障 義務范圍一直沒有明確的判斷標準。中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新教授曾將物業(yè)服務企業(yè)應履行的安全保障義務內(nèi)容概括為三個方面，分別為對設施設備、服務管理、特殊人群（老人和末成年人）的安全保障義務；中國人民大學法學院的張新寶教授則提出應當從硬件和軟件兩個方面考慮經(jīng)營者應承擔怎樣的安全保障義務；而按照法律規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應對權(quán)利主體的人身安全、財產(chǎn)安全進行保障。具體到實際應用中，楊立新教授、張新寶教授所提出的觀點較為抽象，而法律規(guī)定則過于概括。對比而言，作為行業(yè)標準或地方標準的物業(yè)服務等級標準以其全面且細致的規(guī)定，能夠為整個行業(yè)或地區(qū)提供科學合理的司法評判依據(jù)。 參照上文中表1、表2所列舉的案件，筆者圍繞致?lián)p原因與物業(yè)服務等級標準（以銀川市領布的《銀川市普通佳宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準》為例)所涵蓋內(nèi)容的對應關(guān)系進行逐項分析。 在因道路問題致?lián)p的案件中，物業(yè)服務等級標準在關(guān)于基礎服務、公共衛(wèi)生、公共設施的規(guī)定中己經(jīng)囊括了案件中的種種情形。具體而言，物業(yè)服務企業(yè)在接手物業(yè)服務區(qū)域時要先對道路狀況進行檢查，因未檢查或因未發(fā)現(xiàn)的潛在危險而造成損害的，可以判定物業(yè)服務企業(yè)未盡到安全保障義務，物業(yè)服務企業(yè)要對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的道路進行維護，未維護而導致?lián)p害發(fā)生的，也可以判定物業(yè)服務企業(yè)未盡到安全保障義務。同時，還要求物業(yè)服務企業(yè)保證道路整潔，要及時對道路上的積水、積雪進行清掃，并確保道路交通標志完整、明顯、清晰，以及保證道路的照明情況正常。因未履行上述義務而導致?lián)p害產(chǎn)生的，同樣可以判定物業(yè)服務企業(yè)未盡到安全保障義務。 在物業(yè)服務等級標準所涵蓋的內(nèi)容中，同樣可以找到物業(yè)服務企業(yè)在公共設施方面應當承擔的義務。首先，物業(yè)服務等級標準對公共設施的定義進行了明確，這樣就能夠?qū)I(yè)主或建筑物使用人的私人設施與公共設施區(qū)分，將個人責任同物業(yè)服務企業(yè)的責任區(qū)別開來。其次，在接管公共設施前要對其進行查驗并將相關(guān)信息登記在冊。因未查驗或因未發(fā)現(xiàn)的潛在風險導致?lián)p害發(fā)生的，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔損害賠償責任。再次，物業(yè)服務企業(yè)要對公共設施（主要包括交通、照明、排水、供水、供電、消防、綠化、健身設施等)的運行、維護、養(yǎng)護和管理負責，若發(fā)現(xiàn)公共設施存在安全隱患，應及時向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出整修建議。 關(guān)于警示標識和保護設施方面的義務，物業(yè)服務等級標準中也有詳細規(guī)定。 其一，關(guān)于設置范圍。在服務區(qū)域內(nèi)危及安全的地點，物業(yè)服務企業(yè)均要設置警示標識，并根據(jù)風險程度搭配建立保護設施。 其二，關(guān)于警示標識和防護設施的種類。物業(yè)服務企業(yè)應當在風險固定的地點安置常設標識及防護設施；在人為創(chuàng)設的具有臨時性風險的地點（如管道檢查、道路維修的施工點)，安置臨時性警示標識及保護設施。 物業(yè)服務等級標準還要求物業(yè)服務企業(yè)及時化解服務區(qū)域內(nèi)風險， 以便更好地保護業(yè)主和建筑物使用人的人身及財產(chǎn)安全。在維修維護 方面，要求物業(yè)服務企業(yè)及時對業(yè)主和建筑物使用人反映的問題進行 處理;在維護公共秩序方面，要求物業(yè)服務企業(yè)對服務區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保規(guī)約的行為進行及時勸阻和制止。另外，在由公共設施及其配件和共用部位(主要包括建筑物的承重墻體、屋頂、戶外墻面、門廳、電梯井道、避難層、設備間等）的組成部分構(gòu)成的脫落物致?lián)p的案件中，由于物業(yè)服務企業(yè)對其有檢查及維護責任，同樣可以判定未盡到安全保障義務。由此可見，物業(yè)服務 等級標準所涵蓋的內(nèi)容與物業(yè)服務企業(yè)應承擔的安全保障義務的范圍有著具體、明確、科學的對應關(guān)系。因此，以物業(yè)服務等級標淮作為主要依據(jù)，以物業(yè)服務合同作為補充性依據(jù)(合同內(nèi)容只能高于物業(yè)服務等級標準的要求）的做法更能科學、準確、具體、全面地界定安全保障義務的范圍。 物業(yè)服務企業(yè)如何做好安全保障義務 對于物業(yè)服務企業(yè)而言，如何做好安全保障義務，筆者認為可以從幾個方面著手。 首先，積極參與企業(yè)所在地方物業(yè)服務等級標準的制定。在制定地方標準時，可以通過行業(yè)協(xié)會或以本企業(yè)的名義提出意見和建議，將一線工作的實際情況及時地反饋給行政主管部門，一方面為科學合理的地方標準的出臺建言獻策，另一方面可以更加全面準確地了解本企業(yè)應當在何種限度內(nèi)承擔安全保障義務。 其次，根據(jù)物業(yè)服務合同所約定的物業(yè)服務等級標準提供對應的物業(yè)服務。無論是服務人員資質(zhì)、公共設施維護、警示標志設置，還是值守巡邏、故障修復、答復回訪等都要符合要求，并主動接受街道社區(qū)、業(yè)委會監(jiān)督。 最后，在發(fā)生安全保障義務糾紛時，要積極援引物業(yè)服務等級標準，以維護自身合法權(quán)益。例如：在《（2020）新0104民初8968號》民事案件中，新疆金廈物業(yè)服務有限公司舉證證明自己盡到了三級物業(yè)服務所要求的巡邏義務，且警示標志及夜間照明情況也符合三級物業(yè)服務的要求，人民法院據(jù)此判定金廈物業(yè)服務有限公司無需承擔損害賠償責任。 綜上所述，物業(yè)服務企業(yè)肩負著安全保障義務，但這種義務并不是沒有限度的，在嚴格履行合同約定的物業(yè)服務等級標淮前提下，物業(yè)服務企業(yè)完全可以據(jù)理力爭，讓自己免于承擔在合理范國和程度外的責任。
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