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他山之石
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拒交物業(yè)費案例盤點
案例1：沒入住，拒交物業(yè)費
李先生購買的樓盤即將交房，售房人員電話告知他，交房后需交納物業(yè)費，可他并不想交。李先生認為，自己目前暫不會入住，沒享受到物業(yè)服務因此無需交費。 【政策解讀】依據國家發(fā)改委、建設部頒布的《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出一般包括：管理服務人員的工資、社會保險等；物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；經業(yè)主同意的其他費用。 【律師評析】從物業(yè)費涵蓋內容看，李先生理解的服務具局限性。 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；辦公費用及物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊等,都是物業(yè)管理的組成部分，無論李先生購房后住與不住,都應繳納物業(yè)費。
王某在某小區(qū)內經營一家店鋪。此前，小區(qū)業(yè)主委員會已與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》。合同簽訂后，物業(yè)公司按約定進行物業(yè)服務,可王某以未與物業(yè)公司簽訂合同為由,拒交物業(yè)費。 【政策解讀】根據《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，在業(yè)主委員會依法成立后，業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)管理合同，對全體業(yè)主具有約束力。如果業(yè)主委員會未與物業(yè)公司簽訂書面的物業(yè)服務合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務，業(yè)主則應按實際發(fā)生的服務價格向物業(yè)公司交納相應費用，作為對其已提供服務的補償。 因此,未簽訂物業(yè)合同或物業(yè)公司未提供資質證明，業(yè)主也不可以拒交物業(yè)費。 【律師評析】不管小區(qū)業(yè)主本人是否與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同，只要業(yè)主委員會與物業(yè)簽訂合同、甚至幾方之間均未簽立合同但已提供物業(yè)服務，就該對已提供的物業(yè)服務予以補償。
胡女士反映其小區(qū)物業(yè)公司管理混亂，衛(wèi)生打掃不及時，綠化帶無人維護。 小區(qū)多位業(yè)主對此頗有意見，通過拒交物業(yè)費的方式表達不滿。此外，還有多位業(yè)主聯名要求更換物業(yè)公司。然而，物業(yè)公司則起訴拖欠交物業(yè)費的業(yè)主，不僅要其補交物業(yè)費,還要追加滯納金。
【政策解讀】若物業(yè)公司提供的服務未達到合同約定標準，說明服務不到位。對于物業(yè)服務欠佳的物業(yè)公司，應由小區(qū)業(yè)主委員會對其進行監(jiān)督。出現服務質量與收費價格不符的問題，可通過業(yè)主委員會直接與物業(yè)管理公司交涉，甚至可根據合同約定改聘其他物業(yè)公司。
【律師評析】
未成立業(yè)主委員會的小區(qū)應盡快成立，加強對物業(yè)服務質量的監(jiān)督與管理。對于物業(yè)費出現的糾紛，可通過業(yè)委會與物業(yè)公司溝通解決。一旦進入司法程序，業(yè)主也可根據合同約定，向法庭提供因為物業(yè)服務不到位導致拒交物業(yè)費的證據，最終由法庭裁決。
業(yè)主入住小區(qū)后，有個別業(yè)主不僅不交物業(yè)費，同時還在業(yè)主聯絡群鼓動其他業(yè)主拒交物業(yè)費。看到個別業(yè)主不交費也沒事，于是紛紛效仿。
【政策解讀】物業(yè)和業(yè)主的目的是一致的。通過物業(yè)的管理工作，業(yè)主達到房產的保值、增值；物業(yè)公司也可通過管理成果樹立自己的品牌。若因不交物業(yè)費造成物業(yè)服務跟不上，將直接導致房產貶值，業(yè)主利益蒙受更大損失。
【律師評析】不交物業(yè)費對業(yè)主具有相當的誘惑力。對欠費業(yè)主來說，動員周圍鄰居拒絕以達到法不責眾的效果；而鄰居發(fā)現，通過不交物業(yè)費可滿足自己的利益,也便積極跟風。 在拒絕交費的業(yè)主看來，法律會先懲罰帶頭不交費的業(yè)主。其實，業(yè)主個人不交費，房產得不到有效維護，也同樣損失自己的利益。交費后若業(yè)主不認可物業(yè)的服務，可理直氣壯地要求其改善服務。 不交物業(yè)費的業(yè)主，按法律規(guī)定沒有資格當業(yè)主委員會委員，如果因此造成小區(qū)無法成立業(yè)主委員會，業(yè)主解聘不滿意的物業(yè)公司也無法實現，還可能被起訴。
王女士住在小區(qū)臨街邊。凌晨及清晨，愛開窗的王女士總能聽見路上車輛行駛的聲音。她認為，車輛行駛及鳴笛的聲音影響了一家人休息，因此，便以物業(yè)公司服務不周為由，拒交物業(yè)費。 此外，還有業(yè)主反映自己所住小區(qū)周圍沒有便利店、公交車線路少等問題。業(yè)主要求物業(yè)公司來解決業(yè)主生活、出行不便的問題。
【政策解讀】物業(yè)費是否交納對應的義務是物業(yè)公司是否按物業(yè)管理合同規(guī)定的內容履行物業(yè)管理職責。然而，王女士提出的服務項目問題，尤其是與買賣合同項目下相關的權利義務問題，因分屬不同的法律關系，除非有特殊約定,否則不能成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)費的合法理由。
【律師評析】該問題已超出物業(yè)公司的管理范疇。道路在小區(qū)建成前便存在，若業(yè)主無法承受噪聲，可更換密封性佳的窗戶或關窗休息。另外，在購房前業(yè)主應考慮周全，物業(yè)公司不能因此封閉道路。 然而對于小區(qū)周圍公交車線路少、沒有便利店等問題，這些看法不能成為業(yè)主不交納物業(yè)費的理由。
進行經營活動，拒交物業(yè)費。 楊女士得知，該小區(qū)公用面積上新建一棟商用樓。物業(yè)公司將其出租用作餐廳及便利店。她認為物業(yè)公司沒有權利將商用樓用于出租經營。既然物業(yè)公司能依靠出租場地牟利，大家可以不交物業(yè)費。 劉先生也因小區(qū)物業(yè)管理用房被物業(yè)公司出租，與開發(fā)商、物業(yè)公司產生糾紛，拒絕繳納物業(yè)費。
【政策解讀】依據《物業(yè)收費辦法》規(guī)定，利用物業(yè)公用部分、共用設施進行經營的，應征得業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)同意，所得收益應主要用于補充專項維修資金等。
【律師評析】物業(yè)公司私自出租公用建筑的做法是錯誤的,必須糾正，但業(yè)主不能因此拒交物業(yè)費。 |
