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他山之石
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【案例】物業(yè)服務(wù)費(fèi)的追索與抗辯
【案情】 河南省鄭州市中原區(qū)人民法院日前審結(jié)一起因業(yè)主長(zhǎng)期拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)形成的民事糾紛，經(jīng)法院判決，業(yè)主任某應(yīng)當(dāng)向鄭州某物業(yè)管理公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 鄭州某物業(yè)管理公司經(jīng)房地產(chǎn)公司委托并簽訂合同，自2002年1月25日起對(duì)位于鄭州市農(nóng)業(yè)路西段的某花園小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，按照建筑面積每月0.32元標(biāo)準(zhǔn)向小區(qū)業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并辦理了《收費(fèi)許可證》。任某系該花園小區(qū)業(yè)主，房屋建筑面積100余平方米。2002年8月14日，鄭州某物業(yè)管理公司與該小區(qū)業(yè)主任某簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，協(xié)議約定了原告作為物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)履行的職責(zé)及作為業(yè)主的被告的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任，同時(shí)約定，原告按規(guī)定向房屋業(yè)主、使用人和其他交費(fèi)人收取有關(guān)管理費(fèi)用，對(duì)逾期不交費(fèi)者，每天加處滯納金。但自2002年11月起任某以物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)不達(dá)標(biāo)為由，不再向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，截止到2012年11月14日止，共拖欠3900余元。在此期間，雙方協(xié)商不成。物業(yè)公司遂以任某為被告訴至法院。 在法院審理期間，任某答辯稱不支付物業(yè)費(fèi)用的原因系因物業(yè)公司對(duì)小區(qū)服務(wù)未盡到職責(zé)，具體包括：一、小區(qū)在原告接管后沒(méi)多久，一號(hào)樓南土地公共綠地被人占，開(kāi)蓋了五層樓，開(kāi)飯店，嚴(yán)重影響了業(yè)主的權(quán)利，停車噪音大，原告不管;二、桐柏路擴(kuò)寬改造小區(qū)土地被占一部分補(bǔ)償款不知所蹤;三、小區(qū)綠地已找不出一塊完整如初之地;四、公共設(shè)施不全如樓道燈、路燈;五、原告所提欠費(fèi)已超訴訟時(shí)效等等。 法院經(jīng)開(kāi)庭審理認(rèn)為，物業(yè)公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的委托合同、物業(yè)公司與任某簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，均系各方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效協(xié)議，應(yīng)受法律保護(hù)。任某提供的證據(jù)并不足以證明物業(yè)公司履行義務(wù)不符合約定，不能成為任某拒絕履行支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)義務(wù)的理由。任某還提出物業(yè)公司索要物業(yè)費(fèi)超過(guò)訴訟時(shí)效，經(jīng)查上述合同均未對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的交納時(shí)間進(jìn)行約定，根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)公司可以隨時(shí)要求履行，該理由也不成立。故判決任某支付拖欠的物業(yè)費(fèi)用3900余元，并支付3 900余元在延遲付款期間的違約金。 判決后，任某不服判決，上訴至鄭州市中級(jí)人民法院，該院經(jīng)審理認(rèn)為上訴理由不成立，判決駁回上訴，維持原判。 【評(píng)析】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利是收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，義務(wù)是按照有關(guān)規(guī)定和合同約定對(duì)小區(qū)內(nèi)秩序、衛(wèi)生、安全進(jìn)行維護(hù)和管理，對(duì)建筑物、公共設(shè)施、綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和維修、對(duì)業(yè)主進(jìn)行其他物業(yè)服務(wù)。權(quán)利義務(wù)是一致和對(duì)等的。收取物業(yè)費(fèi)用，既是對(duì)其履行義務(wù)的對(duì)價(jià)報(bào)酬，也是保障其正常運(yùn)轉(zhuǎn)的最重要的收入來(lái)源。然而現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間常因物業(yè)費(fèi)問(wèn)題發(fā)生糾紛。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)費(fèi)用時(shí)，業(yè)主常常以物業(yè)公司服務(wù)不到位、不達(dá)標(biāo)、與合同約定不相符等理由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。雙方各執(zhí)一詞，甚至發(fā)生沖突，嚴(yán)重的致使小區(qū)長(zhǎng)期不能得到正常管理，好好的花園小區(qū)變成臟亂差的大雜院。 因此實(shí)踐中，需要對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的合同關(guān)系和各自的權(quán)利義務(wù)范圍作出清晰地劃分和正確理解物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)行為的特性，無(wú)論是自行協(xié)商還是通過(guò)訴諸司法、仲裁裁決的方式，解決雙方之間的矛盾、糾紛、爭(zhēng)議，明白自己的哪些權(quán)利可得以主張，哪些義務(wù)需要履行;哪些理由可得以抗辯，從而引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主正確處理和平衡物業(yè)服務(wù)與收取服務(wù)費(fèi)用的關(guān)系。 物業(yè)服務(wù)合同，涉及兩個(gè)層面上的合同，與此對(duì)應(yīng)的是物業(yè)服務(wù)行為，也涉及兩個(gè)層面上的行為。 一是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，或者經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)依法選聘后與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。一個(gè)商住小區(qū)(或其他特定的物業(yè)單位)，具備入住條件后，從形成到成熟，直至具備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)條件或者成立業(yè)主委員會(huì)，必然要經(jīng)過(guò)一個(gè)較長(zhǎng)的階段，才能在當(dāng)?shù)鼗鶎由鐓^(qū)組織的指導(dǎo)下，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)，從而由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主行使權(quán)利。因此，在業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)未成立前，為維護(hù)商住小區(qū)的正常運(yùn)行秩序，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)和管理，是很有現(xiàn)實(shí)必要性的。具備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)條件或者業(yè)主委員會(huì)的成立后，小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)既可以選擇原物業(yè)服務(wù)公司，也可以選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這樣，由建設(shè)單位選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，和由業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，具有相同的合同目的，均在于選擇合適的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此該合同，具有選任性、代表性、公共性，根據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)全體業(yè)主均具有拘束力。 同時(shí)，按照該類合同而由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)服務(wù)行為、履行的義務(wù)，相應(yīng)的具有公共性、不特定性。 二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同或者選聘物業(yè)服務(wù)合同，與每個(gè)業(yè)主簽訂的“一對(duì)一”物業(yè)服務(wù)合同;或者即使沒(méi)有簽訂合同，按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》關(guān)于“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”的規(guī)定，視為單個(gè)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間仍然具有物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。這類合同，具有個(gè)體性、相對(duì)性、特定性的特點(diǎn)。 同時(shí)，按照該類合同而由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)服務(wù)行為、履行的義務(wù)，相應(yīng)的具有直接性、特定性。 由于合同的成立和生效的方式不同，上述兩類物業(yè)服務(wù)合同以及物業(yè)服務(wù)行為，雖然合同一方均為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但具有明顯的不同之處：締約的主體不同，合同主體享有的民事權(quán)利范圍不同，履行義務(wù)的范圍不同。 締約的主體不同。前期物業(yè)服務(wù)合同和選聘物業(yè)服務(wù)合同的一方當(dāng)事人業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主的利益。與每個(gè)業(yè)主簽訂的“一對(duì)一”物業(yè)服務(wù)合同的一方合同當(dāng)事人為單個(gè)業(yè)主。 合同主體享有的民事權(quán)利和履行義務(wù)的范圍不同。業(yè)主委員會(huì)享有的合同權(quán)利是接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)公共性的服務(wù)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯公共性利益的，作為民事權(quán)利主體依法提起訴訟或申請(qǐng)仲裁裁決。業(yè)主委員會(huì)履行的義務(wù)主要是為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供實(shí)施物業(yè)服務(wù)所必要的辦公場(chǎng)所等條件。 單個(gè)業(yè)主的合同權(quán)利主要是接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接性的服務(wù)，例如水電維修、車輛停放、房屋權(quán)證范圍內(nèi)的房屋質(zhì)量問(wèn)題維護(hù)等。單個(gè)業(yè)主履行的主要義務(wù)是按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 實(shí)踐中，發(fā)生物業(yè)服務(wù)費(fèi)用糾紛的，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照權(quán)利義務(wù)一致性和對(duì)等原則進(jìn)行處理。不能把前期物業(yè)服務(wù)合同或者選聘物業(yè)服務(wù)合同與單個(gè)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)混為一談，而是應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分。從性質(zhì)上判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)的具體性質(zhì)是什么，也就是說(shuō)需要判斷不履行義務(wù)所侵犯的客體是全體業(yè)主的“公共利益”，還是某個(gè)業(yè)主的“私利益”。 這里所指的“公共利益”，好像有明確的業(yè)主數(shù)量(一個(gè)商住小區(qū)的業(yè)主數(shù)量是很容易確定的)，每個(gè)業(yè)主也有具體的名字，但該“公共利益”不能視為單個(gè)業(yè)主“私利益”的簡(jiǎn)單聚合，而是升華成一個(gè)整體，具有高度概括性和抽象性，單個(gè)業(yè)主“私利益”是無(wú)法從其中抽離而出，故此單個(gè)業(yè)主是不能作為“公共利益”的民事主體從而主張權(quán)利或以此作為抗辯理由的。 在全體業(yè)主的“公共利益”受到侵害情形下，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)以前期物業(yè)服務(wù)合同或者選聘物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)，主張權(quán)利或進(jìn)行抗辯。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行、不適當(dāng)履行與前期物業(yè)服務(wù)合同或者選聘物業(yè)服務(wù)合同中約定的義務(wù)和法律行政法規(guī)規(guī)定的義務(wù)、應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的，業(yè)主委員會(huì)作為合法有效的民事權(quán)利主體，有權(quán)直接與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決，直至作為合法有效的民事訴訟的原告方提起訴訟或依照仲裁協(xié)議約定作為申請(qǐng)人提起仲裁。例如物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)公共區(qū)域的綠地未予維護(hù)，導(dǎo)致綠植死亡等，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)栽補(bǔ)種既可以向業(yè)主委員會(huì)，也可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出意見(jiàn)，但是主張相應(yīng)民事權(quán)利的的主體還應(yīng)該系業(yè)主委員會(huì)，即應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主代表向物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張權(quán)利。 在單個(gè)業(yè)主“私利益”受到侵害情形下，應(yīng)由該業(yè)主以單個(gè)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)，主張權(quán)利或進(jìn)行抗辯。單個(gè)業(yè)主的權(quán)利在因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行、不適當(dāng)履行受到直接侵害時(shí)，可以作為獨(dú)立的民事主體以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到義務(wù)為由要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行賠償。例如物業(yè)公司沒(méi)有將業(yè)主家門口的垃圾打掃干凈，導(dǎo)致該業(yè)主行走時(shí)被滑倒摔傷，其醫(yī)療等費(fèi)用，可以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到義務(wù)為由要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行賠償。但物業(yè)公司沒(méi)有將業(yè)主家門前的公共綠地的垃圾打掃干凈，該業(yè)主是不能以自己的權(quán)益受到侵害為由，不交或少交物業(yè)費(fèi)用，因?yàn)楣簿G地的權(quán)益享有者是全體業(yè)主，而不僅僅是某具體明確的業(yè)主。 (作者單位：河南省鄭州市中原區(qū)人民法院)a |
