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他山之石
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車位收益案件
■原 告（上訴人）：深圳市某某投資發(fā)展有限公司
■被 告（被上訴人）：深圳市某某物業(yè)管理有限公司 ■第三人：深圳市某某小區(qū)業(yè)主委員會 案情回放 業(yè)委會更換新“管家” 開發(fā)商索要停車費(fèi)收益 深圳市某某投資發(fā)展有限公司（以下簡稱投資發(fā)展公司）系小區(qū)建設(shè)單位，其取得的小區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明停車場面積為８８１５平方米，不計(jì)入業(yè)主公共分?jǐn)偯娣e，投資發(fā)展公司依規(guī)劃進(jìn)行了建設(shè)。投資發(fā)展公司與小區(qū)業(yè)主分別簽訂的商品房買賣合同中均約定停車場歸投資發(fā)展公司所有。２００２年４月２２日，投資發(fā)展公司就涉案小區(qū)停車場取得深圳市物價局南山分局頒發(fā)的《廣東省經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)許可證》和《廣東省深圳市經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)價目表》，獲準(zhǔn)按批準(zhǔn)價格收取機(jī)動車停放服務(wù)費(fèi)。２００２年６月１２日，投資發(fā)展公司與案外人（小區(qū)原物業(yè)服務(wù)公司）簽訂了一份停車場委托管理合同，委托該案外人對小區(qū)停車場進(jìn)行收費(fèi)管理，所收費(fèi)用歸投資發(fā)展公司，投資發(fā)展公司每月向其支付管理報酬。２００４年１０月３１日，投資發(fā)展公司作為管理單位取得小區(qū)停車場的《深圳市經(jīng)營性停車場許可證》。 ２００４年１２月２１日，小區(qū)業(yè)委會與本案深圳市某某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱物業(yè)公司）簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，約定：業(yè)委會委托物業(yè)公司對包括停車場在內(nèi)的涉案小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理，物業(yè)公司負(fù)責(zé)小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公共設(shè)施（包括停車場）的維修和養(yǎng)護(hù)管理；停車場共２１０個車位，按照每個車位每月１５０元收費(fèi)；合同期限為三年，自２００４年１２月２０日至２００８年１月１日止。物業(yè)公司于２００５年１月１日開始負(fù)責(zé)包括停車場在內(nèi)的涉案小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作。 此后，投資發(fā)展公司與物業(yè)公司就停車場的管理、收益問題發(fā)生糾紛。投資發(fā)展公司主張物業(yè)公司對停車場進(jìn)行經(jīng)營管理又不支付停車費(fèi)收益的行為，侵犯了其對停車場的合法權(quán)益，請求法院判令：１、物業(yè)公司立即撤離小區(qū)停車場，將該停車場返還給投資發(fā)展公司；２、物業(yè)公司賠償投資發(fā)展公司停車場的經(jīng)營收益損失（按每月１１０００元的標(biāo)準(zhǔn)，從２００５年１月起計(jì)至其撤離小區(qū)車庫止）。 裁判結(jié)果 合同約定停車場非業(yè)主共有 投資建設(shè)方享有收益權(quán) 此案經(jīng)一、二審法院審理認(rèn)為，１９９３年１０月１日開始施行的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》規(guī)定可由發(fā)展商與購房業(yè)主通過約定的方式確定車位、車庫的歸屬。本案中，投資發(fā)展公司與業(yè)主分別簽訂的買賣合同中均約定停車場歸投資發(fā)展公司所有，而涉案小區(qū)停車場又未計(jì)入業(yè)主公共分?jǐn)偯娣e之中，故該停車場不屬于全體業(yè)主共有的設(shè)施。投資發(fā)展公司作為小區(qū)發(fā)展商，是停車場的投資人和建設(shè)人，其所建停車場亦經(jīng)政府主管部門規(guī)劃驗(yàn)收合格。根據(jù)民法的公平原則和等價有償原則，投資發(fā)展公司作為停車場的投資建設(shè)方，雖未取得產(chǎn)權(quán)登記，但其對停車場所享有的收益權(quán)仍應(yīng)得到確認(rèn)和保護(hù)。物業(yè)公司在２００５年初接手小區(qū)的物業(yè)管理工作后，也實(shí)際向業(yè)主及外來車輛收取了停車場的車位使用費(fèi)，獲取了收益。因此，物業(yè)公司應(yīng)向投資發(fā)展公司支付其在經(jīng)營管理停車場期間的收益（停車費(fèi)收入扣除管理費(fèi)用），該收益可參照投資發(fā)展公司和案外人（原物業(yè)服務(wù)公司）之間的停車場委托管理合同所約定的標(biāo)準(zhǔn)（即每月人民幣１１０００元）計(jì)付，一直計(jì)付至判決生效之日止。判決生效以后的停車庫收益如何支付以及按何標(biāo)準(zhǔn)支付等問題，由當(dāng)事人協(xié)商解決或另循法律途徑解決。 涉案停車場屬建筑區(qū)劃內(nèi)、規(guī)劃用于停放汽車的車庫，是小區(qū)的配套設(shè)施，其使用應(yīng)首先滿足小區(qū)業(yè)主的要求。在目前情況下，為滿足業(yè)主對停車場的使用需求，必須由小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對停車場進(jìn)行統(tǒng)一管理和經(jīng)營。本案中物業(yè)公司是小區(qū)業(yè)委會依法選聘的物業(yè)服務(wù)單位，故物業(yè)公司對停車場進(jìn)行統(tǒng)一的管理和經(jīng)營行為，不構(gòu)成對投資發(fā)展公司的侵權(quán)。投資發(fā)展公司要求收回停車場自行管理或委托其他公司經(jīng)營管理，依據(jù)不足，法院不予支持。綜上，法院判決如下：一、物業(yè)公司應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)按照每月人民幣１１０００元的標(biāo)準(zhǔn)向投資發(fā)展公司支付自２００５年１月１日起至本判決生效之日止的涉案小區(qū)停車場的收益。二、駁回投資發(fā)展公司的其他訴訟請求。 法官手記 車位歸屬“有約定從約定” 一、建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬：建設(shè)單位與業(yè)主之間有約定的，從其約定。 隨著汽車數(shù)量持續(xù)迅猛增長，停車難問題日益嚴(yán)重的社會問題，車位、車庫的歸屬、利用、處分等問題也隨之成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)問題。建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)間就此發(fā)生糾紛并訴諸法律的情況屢見不鮮。 住宅小區(qū)全面竣工后，在房屋對外發(fā)售前，按規(guī)劃配建的車位、車庫上的全部權(quán)利（且不論其是否為完整的所有權(quán)）應(yīng)歸建設(shè)單位所有，理論學(xué)術(shù)界及司法實(shí)踐對此均予以認(rèn)同。在初始權(quán)利無爭議的情況下，車位、車庫的權(quán)屬之爭的核心問題實(shí)際上是：在建設(shè)單位將小區(qū)房屋的產(chǎn)權(quán)全部轉(zhuǎn)移給業(yè)主后，車位、車庫是否作為房屋的從物或小區(qū)附屬設(shè)施一并轉(zhuǎn)移給業(yè)主所有？如果建設(shè)單位在與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同中約定建設(shè)單位保留車位、車庫的相關(guān)權(quán)利，該約定的效力如何？ 本案一、二審判決均在《中華人民共和國物權(quán)法》頒行之前作出，當(dāng)時全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)均未對車位、車庫的歸屬予以規(guī)定。但在１９９３年，由深圳市人大常委會制訂的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的第十三條已作出了車位、車庫歸屬“有約定從約定”的規(guī)定。根據(jù)本案投資發(fā)展公司與業(yè)主的約定及上述轉(zhuǎn)讓條例的規(guī)定，涉案停車場仍應(yīng)歸投資發(fā)展公司所有，其對停車場的收益權(quán)，應(yīng)受法律保護(hù)。 ２００７年頒行的《中華人民共和國物權(quán)法》，確認(rèn)了車位、車庫歸屬“有約定從約定”的認(rèn)定原則。該法第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 另外，根據(jù)物權(quán)法第七十四條第三款和最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，屬業(yè)主共有。業(yè)主基于此法律規(guī)定而依法享有的共有權(quán)，受法律保護(hù)，該權(quán)利的內(nèi)容或者具體表現(xiàn)形式發(fā)生變化，不影響對權(quán)利屬性及權(quán)利主體的認(rèn)定。增設(shè)的車位所對應(yīng)的土地使用權(quán)歸業(yè)主共有，則該部分車位亦屬業(yè)主共有。 二、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 從本案引申出來一個問題，即是不論如何確定車位、車庫的權(quán)利歸屬，車位、車庫作為小區(qū)生活必備的配套設(shè)施的性質(zhì)，決定了其首先應(yīng)當(dāng)用于業(yè)主停車。物權(quán)法第七十四條第一款明確規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。對于業(yè)主而言，其停車需要具有無限性和無時間性，何時買車、會買幾輛車，無法確定，故其總希望建設(shè)單位長期保留車位、車庫以滿足其將來的使用需要。而對于建設(shè)單位而言，其能夠提供的車位、車庫是有限的，但其作為從事商業(yè)活動的市場主體，看重資本利用的效率，總希望能盡快將車位全部出售，以收回成本或?qū)崿F(xiàn)盈利。在業(yè)主短期內(nèi)并無購買需要或業(yè)主以外的人出價較高的情況下，建設(shè)單位當(dāng)然希望其能向業(yè)主以外的人出售車位。 最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條對此作出了進(jìn)一步的規(guī)定：“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定；前述‘配置比例’是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。”事實(shí)上，業(yè)主的需要是一個漸進(jìn)的、變動的狀態(tài)，滿足業(yè)主需要也是一個相對的概念。特定時間段內(nèi)，如業(yè)主的合理停車需要已得到滿足，則應(yīng)當(dāng)允許建設(shè)單位將多余的車位、車庫不定期地出租給業(yè)主以外的人使用；待業(yè)主的停車需要逐步增加而無法得到滿足時，建設(shè)單位有義務(wù)終止與業(yè)主以外的人建立的車位出租合同關(guān)系，收回車位供業(yè)主使用。這樣可以避免資源浪費(fèi)，充分發(fā)揮物的效用，同時也有利于部分解決停車難的社會問題。 三、不論車位歸屬，均應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理。 根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》有關(guān)規(guī)定，停車場等配套設(shè)施的使用、維修養(yǎng)護(hù)和管理以及對車輛的行駛、停泊進(jìn)行引導(dǎo)和管理均屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)范圍。而《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。因此，在小區(qū)已合法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況下，不論車位、車庫歸建設(shè)單位還是業(yè)主所有，均應(yīng)交由該物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理，建設(shè)單位和業(yè)主無權(quán)要求自行管理或另行委托他人進(jìn)行管理。這不僅是法律法規(guī)的規(guī)定，也是穩(wěn)定小區(qū)、有效利用和管理車位、車庫的要求。如將車位、車庫的管理和小區(qū)其他物業(yè)服務(wù)分離，往往發(fā)生安全、環(huán)境衛(wèi)生、通行等方面的沖突，不同的服務(wù)管理單位之間難以協(xié)調(diào)，容易引發(fā)矛盾，進(jìn)而影響小區(qū)居民的正常生活。因此，本案二審確認(rèn)了投資發(fā)展公司對小區(qū)停車場的收益權(quán)，但駁回了其要求物業(yè)公司交還停車場管理權(quán)的訴訟請求。（彭寧） 法律知識 合同履行原則 合同的履行，是指合同的當(dāng)事人按照合同完成約定的義務(wù)，如交付貨物、提供服務(wù)、支付報酬或價款、完成工作、保守秘密等。合同履行應(yīng)遵守哪些原則呢？ 一、全面履行原則 《合同法》第６０條第１款規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”。這一規(guī)定，確立了全面履行原則。全面履行原則，又稱適當(dāng)履行原則或正確履行原則。它要求當(dāng)事人按合同約定的標(biāo)的及其質(zhì)量、數(shù)量，合同約定的履行期限、履行地點(diǎn)、適當(dāng)?shù)穆男蟹绞?、全面完成合同義務(wù)的履行原則。 應(yīng)注意的是，全面履行原則要求合同當(dāng)事人嚴(yán)格履行合同義務(wù)，但這只是一個總體性的要求，我們要避免以單一、片面的觀點(diǎn)來理解全面履行原則，而這也正是我國《合同法》在合同的履行中規(guī)定另一個重要原則－誠實(shí)信用原則的理由。 二、誠實(shí)信用原則 《合同法》第６０條第２款規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。”此規(guī)定可以理解為在合同履行問題上將誠實(shí)信用作為基本原則的確認(rèn)。 三、情勢變更原則 情勢變更原則，是指合同成立后至履行完畢前，合同存在的基礎(chǔ)和環(huán)境，因不可歸屬于當(dāng)事人的原因發(fā)生變更，若繼續(xù)履行合同將顯示公平，故允許變更合同或者解除合同。 情勢變更原則是合同履行問題上的一個補(bǔ)充原則，在特定的情況下仍具有指導(dǎo)意義，用以解決因情勢變更而產(chǎn)生的若干問題。 |
