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【案情簡介】 原告：小區(qū)業(yè)主 被告：小區(qū)物業(yè)公司 原告訴稱居住在原告上層 10A的業(yè)主前年重新裝修房屋，由于改變房屋建筑結(jié)構(gòu)，又忽視防水層質(zhì)量，導(dǎo)致原告房屋出現(xiàn)零星滲水。
原告多次向被告管理部工作人員反映，要求其對施工進行監(jiān)督管理，以免對下層房屋造成更大的損失。被告的管理人員對此采取極不負責(zé)的態(tài)度，不采取相關(guān)措施，使得原告房屋由滲水發(fā)展為漏水，導(dǎo)致房屋墻壁變黑脫落、木地板腐爛變形，損失嚴重。
被告是丙級資質(zhì)的物業(yè)公司，依法不能管理高層建筑，而且被告聘請未取得物業(yè)管理資格證書的人員從事物業(yè)管理活動。正是因為被告的管理不善，導(dǎo)致原告房屋嚴重受損，并大幅貶值。房地產(chǎn)中介公司評估，原告的房屋因為上層漏水而至少損失人民幣40000元?；诒桓孢`反相關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，未能履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，管理、維修、氧化不善，造成業(yè)主損失，依法應(yīng)當賠償損失。故訴至法院，請求法院判令：1.被告為原告的住宅恢復(fù)原狀;2.被告賠償原告因上層房屋漏水隱患而損失的人民幣20000元;3.被告承擔(dān)本案訴訟費。
被告認為，原告所稱的房屋損失不是由被告的行為和過錯造成的，被告作為物業(yè)管理單位，已經(jīng)依法履行了自己的管理義務(wù)，積極協(xié)助原告聯(lián)系和協(xié)調(diào)與相鄰 1OA業(yè)主的關(guān)系。原告的訴訟請求，缺乏法律依據(jù)和事實根據(jù)，應(yīng)予以駁回。 法院在審理過程中，依法追加上層業(yè)主為本案第三人。法院經(jīng)過審理認為： 一、原告基于被告在履行物業(yè)管理服務(wù)的過程中存在不當致使原告房屋遭受損失而向法院提起訴訟，因此是因物業(yè)管理服務(wù)合同而引起的合同糾紛，而非房屋侵權(quán)糾紛。 二、未有證據(jù)證明被告在履行物業(yè)管理服務(wù)合同過程中存在違約而引致原告房屋受損。物業(yè)公司對業(yè)主室內(nèi)裝修的質(zhì)量問題不承擔(dān)法律責(zé)任。室內(nèi)裝修是業(yè)主自主進行的，作為物業(yè)公司，其義務(wù)就是告知業(yè)主在裝修過程中不得有改變房屋結(jié)構(gòu)等禁止行為并對禁止的行為予以制止。至于裝修的質(zhì)量問題，物業(yè)公司不予以監(jiān)管，也不承擔(dān)責(zé)任。本案證據(jù)表明，被告在第三人上層業(yè)主裝修申報時就已經(jīng)履行了告知第三人不得改變房屋結(jié)構(gòu)的義務(wù)。因此原告認為被告沒有履行監(jiān)督第三人施工的義務(wù)缺乏事實依據(jù)和法律根據(jù)。 三、被告對原告房屋漏水不承擔(dān)維修義務(wù)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，被告作為物業(yè)管理單位，管理的范圍是大廈和小區(qū)的公共區(qū)域和共用設(shè)施設(shè)備，不包含業(yè)主私人所有的設(shè)施?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定“房屋維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分 (一)室內(nèi)部分，由業(yè)主負責(zé)維修，”業(yè)主房屋內(nèi)的設(shè)施作為房屋的附屬物屬于業(yè)主所有，維修的責(zé)任也由業(yè)主履行和承擔(dān)費用，原告認為:引起原告房屋損失的水管屬于1OA業(yè)主所有，應(yīng)由第三人負責(zé)維修。作為物業(yè)公司只有協(xié)調(diào)第三人進行維修的義務(wù)，不承擔(dān)直接維修的義務(wù)。 四、原告在訴狀中已經(jīng)講明了他的房屋損害發(fā)生的原因，即是由于相鄰 1OA業(yè)主的房屋管道滲、漏水導(dǎo)致的。被告是否具有物業(yè)管理資質(zhì)與原告房屋漏水沒有因果關(guān)系，如果被告不具有相應(yīng)的資質(zhì)，應(yīng)當承擔(dān)行政法上的責(zé)任，給業(yè)主造成損失的應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任。但本案中，原告認為漏水是由于第三人裝修引起，因此被告是否具有資質(zhì)與房屋漏水沒有因果聯(lián)系。 五、依據(jù)民法通則的規(guī)定，原告與第三人之間的相鄰權(quán)糾紛，屬于另外一個法律關(guān)系，應(yīng)該另案解決。原告訴訟的對象應(yīng)該是 10A的業(yè)主。由于原告在訴訟中明確放棄將第三人列為本案被告，在舉證期限屆滿后，再對第三人提出訴訟請求，依法不予受理。 綜上所述，法院依法判決駁回原告的訴訟請求。
【簡要分析】 一、在本案中，被告提供的證據(jù)證明，被告作為該小區(qū)的物業(yè)管理單位已經(jīng)依法履行了職責(zé)，不存在因為失職經(jīng)原告造成損失的事實。 被告在 1OA業(yè)主裝修時，依法履行了對裝修的管理，監(jiān)督1OA房屋的裝修辦理了申請手續(xù)，審查了裝修公司執(zhí)照等資料，對裝修進行了監(jiān)督，履行了管理職責(zé)，10A房屋裝修不存在改變建筑結(jié)構(gòu)的行為。 被告在接到原告的關(guān)于漏水的投訴后，派工作人員進行了查看，聯(lián)系 1OA業(yè)主，協(xié)調(diào)原告與1OA業(yè)主的關(guān)系，督促1OA業(yè)主進行維修事宜。被告的物業(yè)管理值班記錄對有關(guān)查看、聯(lián)系和協(xié)調(diào)等工作的具體時間及具體情況都進行了記錄。被告為維護原告的利益，已經(jīng)積極協(xié)助相鄰業(yè)主進行相應(yīng)的維修工作，被告的值班記錄中有明確的記錄。 原告向主管部門投訴，被告收到主管部門轉(zhuǎn)來的投訴調(diào)查函后，已經(jīng)以書面形式，將被告事實的查看、聯(lián)系和協(xié)調(diào)工作詳細地向主管部門回復(fù)。被告一直在積極地履行自己的職責(zé)。 二、物業(yè)公司及其工作人員的工作與成千上萬的業(yè)主的吃喝拉撒等有著密切聯(lián)系，每時每刻與廣大業(yè)主持續(xù)發(fā)生法律關(guān)系，因此極易產(chǎn)生爭議，甚至訴訟。這就是物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)面臨的現(xiàn)實。業(yè)主的素質(zhì)是多樣的，物業(yè)公司的管理水平也是多種的，經(jīng)常會遇到個別業(yè)主將與物業(yè)公司無關(guān)或不屬于物業(yè)公司法定義務(wù)和合同義務(wù)范疇的事宜，強加于物業(yè)公司，因此物業(yè)公司最緊要的是切實做好各項管理服務(wù)工作，保全相應(yīng)的證據(jù)，實現(xiàn)管理人性化、規(guī)范化和法律化，避免和回避法律風(fēng)險，在訴訟中依法舉證，維護自身合法利益。 本案中，被告提供的證據(jù) ——裝修的申報和審批資料、日常工作記錄及工作人員的證人證言等，實際就是被告保全的證據(jù)。物業(yè)公司應(yīng)從此案件中吸取有關(guān)的經(jīng)驗。
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