|
他山之石
當(dāng)前位置：
首頁(yè) >> 他山之石
物業(yè)服務(wù)合同與小區(qū)車輛安全
律師說(shuō)案
1999年3月18日，原告顧宋之在購(gòu)買(mǎi)北京市海淀區(qū)X泉家園小區(qū)房屋時(shí)，與被告久力公司（該小區(qū)物業(yè)管理公司）簽訂了一份《物業(yè)管理合同》。該合同約定：由久力公司對(duì)X泉家園小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理；小區(qū)實(shí)行全封閉式庭院管理，24小時(shí)保安系統(tǒng)，防火、防盜監(jiān)控系統(tǒng)管理；久力公司保持小區(qū)的所有公用設(shè)備、機(jī)械、包括小區(qū)消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、煤氣系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等性能良好和運(yùn)作正常。 2003年12月31日，顧宋之購(gòu)置一臺(tái)原田牌助力自行車，價(jià)值1950元，未辦理牌照。2004年1月9日晚，顧宋之將助力自行車停放在小區(qū)西南角的車棚內(nèi)，后發(fā)現(xiàn)助力自行車丟失。顧宋之遂向派出所報(bào)案，派出所出具了刑事案件發(fā)、破案登記表。同時(shí)，顧宋之向被告久力公司反映了車輛丟失情況，久力公司與顧宋之共同觀看了事發(fā)時(shí)間的監(jiān)控錄像資料，錄像中圖像顯示為空白。2004年11月4日，顧宋之向人民法院提起訴訟，以久力公司安全防護(hù)管理不善為由，要求久力公司賠償其丟失的車輛損失1950元。 以案說(shuō)法 審理過(guò)程中，顧宋之訴稱：合同約定久力公司應(yīng)實(shí)行24小時(shí)保安系統(tǒng)，防火、防盜監(jiān)控系統(tǒng)管理；可案發(fā)后，久力公司提供的監(jiān)控圖像資料顯示為空白，表明防盜監(jiān)控系統(tǒng)存在問(wèn)題，久力公司違反雙方管理合同的約定，未盡安全防護(hù)管理職責(zé)，因此，應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。 被告久力公司辯稱：雙方簽訂的《物業(yè)管理合同》中約定久力公司負(fù)責(zé)小區(qū)的保安工作，包括定時(shí)巡邏、維持小區(qū)秩序、對(duì)小區(qū)進(jìn)行一般性的治安管理。但《物業(yè)管理合同》不能視為保管合同。久力公司對(duì)顧宋之的自行車不具有合同保管義務(wù)。本案中自行車丟失結(jié)果發(fā)生原因是因犯罪行為所致的，與久力公司無(wú)因果關(guān)系。久力公司已履行應(yīng)盡的安保義務(wù)，故無(wú)需賠償原告任何經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)于監(jiān)控圖像資料顯示為空白，久力公司解釋為：當(dāng)時(shí)錄像顯示并無(wú)異常，因該錄像無(wú)保留價(jià)值，故已被刪除。 審理期間，人民法院組織雙方到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，發(fā)現(xiàn)車輛被盜當(dāng)日該小區(qū)監(jiān)控設(shè)備全部停用，久力公司稱設(shè)備故障已停用幾天，正在維修，而最近時(shí)間的錄像資料，也因錄像帶使用年限過(guò)長(zhǎng)，已經(jīng)報(bào)廢處理，無(wú)法提供。 人民法院另查明，久力公司在該小區(qū)設(shè)置二處簡(jiǎn)易、無(wú)封閉的自行車棚，未設(shè)專門(mén)管理人員，雙方均承認(rèn)對(duì)自行車在該二處車棚的存放未發(fā)生保管費(fèi)用。 綜上，人民法院認(rèn)為：1、關(guān)于雙方對(duì)車輛的存放是否存在保管關(guān)系的問(wèn)題。久力公司在小區(qū)內(nèi)設(shè)置了二處無(wú)人看管的自行車棚，為小區(qū)業(yè)主提供了自行車存放的配套服務(wù)設(shè)施，而對(duì)自行車的存放問(wèn)題，雙方未簽訂書(shū)面的保管合同，久力公司未收取、顧宋之也未交納該項(xiàng)保管費(fèi)用，故雙方并不存在符合法律規(guī)定的保管合同關(guān)系。對(duì)顧宋之車輛丟失的損失，久力公司不承擔(dān)保管合同法律意義上的賠償責(zé)任；2、關(guān)于久力公司是否存在違約的問(wèn)題。在雙方所簽訂的管理合同中，已明確了久力公司的管理職責(zé)包括負(fù)責(zé)小區(qū)的保安工作，保持小區(qū)的正常秩序和盡力使業(yè)主或用戶免受騷擾，保持小區(qū)的所有公用設(shè)備、機(jī)械包括保安系統(tǒng)等性能良好和運(yùn)作正常。久力公司已設(shè)置防盜監(jiān)控系統(tǒng)，該系統(tǒng)系屬整個(gè)保安系統(tǒng)的重要組成部分，設(shè)置防盜監(jiān)控系統(tǒng)的目的在于便于保安人員全面掌握小區(qū)安全管理中的動(dòng)態(tài)情況，及時(shí)處理各種突發(fā)事件，在發(fā)現(xiàn)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)遭受不法侵害后，有義務(wù)及時(shí)予以制止或協(xié)助報(bào)案，同時(shí)，錄像資料中對(duì)事件真實(shí)客觀的反映，作為證據(jù)中原始的視聽(tīng)資料，也有義務(wù)及時(shí)保留、封存、提供為公安機(jī)關(guān)偵破案件、為業(yè)主挽回、減少經(jīng)濟(jì)損失提供幫助。顧宋之車輛丟失后已向久力公司進(jìn)行反映，并向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，但在事發(fā)時(shí)間監(jiān)控錄像的顯示情況上，雙方陳述意見(jiàn)卻截然不同，顧宋之始終稱當(dāng)時(shí)錄像畫(huà)面為空白，久力公司卻稱現(xiàn)場(chǎng)并無(wú)異常情況出現(xiàn)，久力公司在無(wú)辦案機(jī)關(guān)確認(rèn)的情況下，未將該錄像資料保存，而久力公司對(duì)雙方存有爭(zhēng)議的事發(fā)時(shí)間其防盜監(jiān)控系統(tǒng)是否符合規(guī)范要求、是否性能良好、正常運(yùn)作及其已盡到符合管理公約中所盡的義務(wù)負(fù)有舉證責(zé)任。因其無(wú)有效證據(jù)予以證明，可確認(rèn)其在安全防范中疏于管理，違反了雙方所簽訂的管理合同中保證保安系統(tǒng)等性能良好、運(yùn)作正常的約定。對(duì)此，久力公司應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。3、關(guān)于損失賠償金額的問(wèn)題。久力公司疏于安全防范管理，違反了雙方管理合同的約定，但顧宋之的自行車的丟失并不是該違約行為直接造成的，且安全保衛(wèi)工作是整個(gè)物業(yè)服務(wù)管理中的一個(gè)方面，故久力公司不負(fù)有全部賠償責(zé)任，可視其違約情況，適當(dāng)做出賠償，應(yīng)酌定按車輛總價(jià)值1，950元的百分之二十即390元賠償為宜。 綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款（二）項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百二十二條之規(guī)定，判決如下： 一、久力公司賠償顧宋之原田牌助力自行車損失，按該車原價(jià)值1，950元的百分之二十即390元計(jì)算，于本判決生效后10日內(nèi)給付顧宋之。 二、本案訴訟費(fèi)由久力公司承擔(dān)。 專家意見(jiàn) 近年來(lái)，因小區(qū)內(nèi)停放的車輛被盜而引發(fā)的索賠糾紛時(shí)有發(fā)生，已成為物業(yè)管理糾紛中一大熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。司法實(shí)踐中，如何界定這類糾紛的性質(zhì)，是正確處理這類糾紛的首要的法律問(wèn)題。 從法理的角度，其性質(zhì)判斷主要涉及兩個(gè)層面的區(qū)分： 第一個(gè)層面是區(qū)分其為侵權(quán)糾紛還是合同違約糾紛。按照王利明教授的觀點(diǎn)（應(yīng)該說(shuō)這其實(shí)也是很多學(xué)者的觀點(diǎn)，包括德國(guó)學(xué)者jhering也持這一觀點(diǎn)），區(qū)分侵權(quán)與違約主要有四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是看當(dāng)事人之間事先是否存在合同關(guān)系；二是看違反義務(wù)的性質(zhì)，是違反有效合同所約定的義務(wù)，還是違反法定的不得侵害他人財(cái)產(chǎn)和人身的義務(wù)，前者是違約，后者則是侵權(quán)；三是看義務(wù)主體是否特定，即侵害的是相對(duì)權(quán)利還是絕對(duì)權(quán)利，如果義務(wù)主體和權(quán)利主體都是特定的，侵害的就是相對(duì)權(quán)利，是違約而非侵權(quán)；四是看損害后果的性質(zhì)，如果單是財(cái)產(chǎn)損失，屬于違約范疇。按照上述理論來(lái)分析，車輛被盜的糾紛盡管其具體情況有所不同，但共同的事實(shí)是當(dāng)事人之間即業(yè)主與物業(yè)公司之間存在合同關(guān)系，被稱為“物業(yè)服務(wù)合同”或者“前期物業(yè)服務(wù)合同”，而且一方提供服務(wù)，另外一方支付報(bào)酬，因而是雙務(wù)、有償?shù)暮贤?；車輛丟失后業(yè)主如果要求物業(yè)承擔(dān)責(zé)任，即使約定不清，也一定是合同約定的責(zé)任即違約賠償責(zé)任，而不可能是法律規(guī)定的責(zé)任；丟車的業(yè)主與物業(yè)之間都是特定的，具有相對(duì)性，被損害的權(quán)利也具有相對(duì)性；從損害后果來(lái)看，無(wú)疑是財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的。所以物業(yè)與丟車的業(yè)主之間的糾紛無(wú)論定性、審理和判決依據(jù)都應(yīng)當(dāng)按照合同法的原則和規(guī)定進(jìn)行。因此，因車輛丟失而引發(fā)的業(yè)主與物業(yè)之間的糾紛，是合同之債而非侵權(quán)之債。 因車輛丟失而引發(fā)的業(yè)主與物業(yè)之間的糾紛系合同之債而非侵權(quán)之債，所以在法律適用方面，主要受合同法調(diào)整。當(dāng)然，具體法律規(guī)定除合同法外，還存在著行政法規(guī)及若干地方性法規(guī)、規(guī)章與規(guī)范性文件，前者為國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，后者如《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市居住小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車管理辦法》等。因上述規(guī)定屬于不同階位，而合同法法律效力最高，故具體法律適用時(shí)，合同法有規(guī)定的適用合同法之規(guī)定，合同法沒(méi)有規(guī)定的適用物業(yè)管理?xiàng)l例，前兩者均沒(méi)有規(guī)定的，才適用或參照地方性法規(guī)、規(guī)章與規(guī)范性文件等。 第二個(gè)層面是在明確合同責(zé)任的基礎(chǔ)上，具體區(qū)分合同的性質(zhì)或類型。實(shí)踐中，業(yè)主和物業(yè)公司之間通常不會(huì)就車輛停放與管理問(wèn)題成立專門(mén)的合同，而只會(huì)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條成立“前期物業(yè)服務(wù)合同”或根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條第一款訂立“物業(yè)服務(wù)合同”。這兩種物業(yè)服務(wù)合同，通常具有一定的特殊性，即為一種集體合同及附合合同，表現(xiàn)為格式條款，單個(gè)的業(yè)主通常沒(méi)有自主選擇的余地，而且通常將車輛保安的內(nèi)容作為物業(yè)服務(wù)合同的一項(xiàng)附加條款。在這種情況下，如何界定“物業(yè)服務(wù)合同”的性質(zhì)？目前，實(shí)務(wù)中存在“保管責(zé)任說(shuō)”、“服務(wù)合同說(shuō)”和“委托合同說(shuō)”三種觀點(diǎn)?！氨９茇?zé)任說(shuō)”認(rèn)為：小區(qū)的道路或車位應(yīng)當(dāng)是屬于業(yè)主共有的公共資源，但現(xiàn)實(shí)生活中業(yè)主往往需繳納較高的停車費(fèi)用，因此物業(yè)公司管理停車系有償服務(wù)，停車費(fèi)系保管合同的對(duì)價(jià)；交付并非特指手至手的交付，因車輛本身具有特殊性，業(yè)主將車輛駛?cè)朐撐飿I(yè)管理區(qū)域，并在物業(yè)公司指定的區(qū)域?qū)④囕v停放，就應(yīng)視為交付的完成；按照合同法第365條規(guī)定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物、并返還該物的合同，上述車輛交付符合保管合同的成立要件?！胺?wù)合同說(shuō)”認(rèn)為：“服務(wù)合同”已為《物業(yè)管理?xiàng)l例》所規(guī)定，因此已成為典型合同（有名合同）；業(yè)主將車輛停放在小區(qū)的指定位置，表面上看來(lái)，物業(yè)公司好像已經(jīng)實(shí)際管理車輛，但實(shí)際上車輛的管理權(quán)還是由車主本人掌握，并沒(méi)有實(shí)際轉(zhuǎn)移車輛的占有，車主還可以隨時(shí)使用車輛，并不需要事先通知物業(yè)公司，因此上述特征與保管合同的構(gòu)成要件大相徑庭；從物業(yè)公司設(shè)立的目的來(lái)看，維護(hù)小區(qū)居民財(cái)產(chǎn)安全是物業(yè)公司的一項(xiàng)重要職責(zé)，但物業(yè)公司并不負(fù)有絕對(duì)的安全和保管義務(wù)；車主每月繳納的數(shù)十元到數(shù)百元不等的費(fèi)用，相對(duì)車輛的價(jià)值而言微不足道，因此將合同界定為保管合同有違等價(jià)有償?shù)臏?zhǔn)則?！拔泻贤f(shuō)”認(rèn)為，該合同屬于一種有償?shù)奈泻贤?；業(yè)主委托物業(yè)公司處理事務(wù)，即提供保安服務(wù)及其他服務(wù)；業(yè)主向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費(fèi)，也就是報(bào)酬；物業(yè)公司對(duì)于業(yè)主的車輛所負(fù)的是受托人的義務(wù)。 對(duì)此，因合同定性的目的是為了能夠?qū)⒎蛇m用者引導(dǎo)至某一確定的法律規(guī)范，而“服務(wù)合同”的名稱畢竟沒(méi)有出現(xiàn)在合同法中（合同法規(guī)定的15種合同中，有償?shù)靥幚硎聞?wù)或者提供服務(wù)的合同有承攬、建設(shè)工程、運(yùn)輸、委托技術(shù)開(kāi)發(fā)、技術(shù)咨詢和技術(shù)服務(wù)、保管、倉(cāng)儲(chǔ)、委托、行紀(jì)和居間等），因此“服務(wù)合同說(shuō)”針對(duì)法律適用而言，尚屬于事無(wú)補(bǔ)，因?yàn)椤胺?wù)合同”有很多種，這一定性并不能夠?qū)⒎蛇m用者引導(dǎo)至某一確定的法律規(guī)范。那么，物業(yè)的車輛管理為保管合同，抑或委托合同？對(duì)此應(yīng)該明確的是，小區(qū)內(nèi)車輛丟失案件的情況各不相同，本身就不是用一種合同關(guān)系可以解決的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的意思表示、行為特征以及交易管理習(xí)慣等相關(guān)因素進(jìn)行區(qū)分，具體說(shuō)來(lái)，如果雙方建立了明確的車輛保管合同法律關(guān)系并有規(guī)范的保管合同交付行為的，車輛丟失后引起的糾紛應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定認(rèn)定為保管合同關(guān)系；如果約定不明確，行為特征也不明顯的糾紛，則根據(jù)前述各種因素綜合分析后分別認(rèn)定為保管合同關(guān)系、委托合同關(guān)系。實(shí)踐中，如果車主將車停泊在小區(qū)指定位置，自己拿著鑰匙并可以隨時(shí)將車開(kāi)走，車輛的實(shí)際控制權(quán)就沒(méi)有交付給物業(yè)公司，那么就應(yīng)該認(rèn)為這是委托合同關(guān)系；如果車主將車開(kāi)到指定地點(diǎn)停放，由管理員向車主出具取車憑證，車主只有持此憑證方可將該車從停車場(chǎng)所取出，這就表明了物業(yè)公司接受了該車的交付并實(shí)際控制了該車的占有，那么雙方自然就構(gòu)成了保管合同關(guān)系。因此，判斷和區(qū)分這兩種不同的法律關(guān)系的關(guān)鍵就在于，車主是否將其車輛交付給物業(yè)公司實(shí)際控制。 根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，在委托合同關(guān)系或保管合同關(guān)系下，當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任截然不同：關(guān)于保管合同，《合同法》第三百七十四條規(guī)定，保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。而委托合同，依合同法第四百零六條第一款規(guī)定，“有償?shù)奈泻贤?，因受托人的過(guò)錯(cuò)給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失?！蓖ǔＵJ(rèn)為，因合同違約行為的歸責(zé)原則為嚴(yán)格責(zé)任， 所以保管合同中只要保管人未履行合同義務(wù)，除了不可抗力之外，都不能免除保管人之違約責(zé)任；而委托合同中，僅因受托人存在過(guò)錯(cuò)的，才承擔(dān)賠償責(zé)任。即前者為無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，后者為過(guò)錯(cuò)賠償責(zé)任。因此，車輛在小區(qū)內(nèi)被盜或者被毀損的，在保管合同關(guān)系下，物業(yè)公司除不可抗力外，即使沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，仍然要承擔(dān)賠償責(zé)任；而在委托合同關(guān)系下，物業(yè)公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任，關(guān)鍵要看物業(yè)公司是否有過(guò)錯(cuò)，其判斷標(biāo)準(zhǔn)是受托人應(yīng)盡的善良管理人的注意，盡此義務(wù)即無(wú)賠償責(zé)任。 本案中，原告顧宋之是將其自行車放在小區(qū)設(shè)置的簡(jiǎn)易、無(wú)封閉的自行車棚，該車棚未設(shè)專門(mén)管理人員，顧宋之可以自由存放或取用自行車，且未通知物業(yè)管理人員對(duì)其進(jìn)行特別看管，因此，原告顧宋之與被告物業(yè)公司之間不存在保管合同，顧宋之不能以物業(yè)公司保管不善為由，要求物業(yè)公司對(duì)此承擔(dān)損害賠償責(zé)任。但是，《物業(yè)管理合同》約定“久力公司保持小區(qū)的所有公用設(shè)備、機(jī)械、包括小區(qū)消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、煤氣系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等性能良好和運(yùn)作正?！保孀孕熊嚤槐I當(dāng)日小區(qū)的監(jiān)控設(shè)備卻全部停用，系物業(yè)公司沒(méi)有按《物業(yè)管理合同》約定履行應(yīng)盡的義務(wù)，因此物業(yè)公司在合同義務(wù)的范圍內(nèi)存在過(guò)錯(cuò)。盡管監(jiān)控設(shè)備停用不必然導(dǎo)致原告的自行車被盜，但該行為使車棚處于無(wú)監(jiān)管狀態(tài)之下，增加了車輛被盜的風(fēng)險(xiǎn)，而且由于無(wú)法提供案發(fā)當(dāng)時(shí)的情況，不利于公安部門(mén)后期對(duì)案件的偵查。因此，法院以被告因疏于安全防范管理，違反了雙方管理合同的約定為由判令被告承擔(dān)原告的部分損失。 需要指出的是，目前各地針對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛停放問(wèn)題相繼頒布的大量地方法規(guī)或規(guī)章，規(guī)定各不相同。如《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第三十條規(guī)定：“車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同?！薄渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第30條規(guī)定：“物業(yè)管理公司應(yīng)與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系,并按有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的保管費(fèi)或車位使用費(fèi)?！?也就是說(shuō)，按照上述規(guī)定，只要沒(méi)有另行簽定保管合同的，就推定為雙方未訂立車輛保管合同關(guān)系。而從2004年7月1日起開(kāi)始實(shí)施的《北京市居住小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車管理辦法》規(guī)定，停車管理單位按照政府規(guī)定的價(jià)格收取停車費(fèi)的，“應(yīng)達(dá)到以下要求：……有專人對(duì)進(jìn)出停車場(chǎng)的車輛進(jìn)行登記，進(jìn)門(mén)發(fā)放停車憑證，出門(mén)查驗(yàn)停車憑證后放行”，“24小時(shí)專人看管停車場(chǎng)或采用電子監(jiān)控手段進(jìn)行不間斷監(jiān)視，勸阻、制止損害停放車輛的行為，采取防范措施，防止車輛丟失”，“對(duì)臨時(shí)進(jìn)出車輛實(shí)行收費(fèi)的，停車管理單位應(yīng)在車輛進(jìn)門(mén)時(shí)發(fā)放臨時(shí)停車憑證，出門(mén)時(shí)驗(yàn)證收費(fèi)放行”。按照該規(guī)定，進(jìn)出停車場(chǎng)均應(yīng)登記并憑停車憑證，并有24小時(shí)專人看管或電子監(jiān)控手段進(jìn)行監(jiān)控，也就是說(shuō)車輛完全處于物業(yè)公司的控制之下，所以物業(yè)公司與業(yè)主如按該規(guī)定簽訂合同內(nèi)容的，可認(rèn)為雙方訂立的是保管合同。 策略提醒 如上，車輛在小區(qū)內(nèi)的停放與管理過(guò)程中，物業(yè)公司與業(yè)主有可能形成委托合同關(guān)系或保管合同關(guān)系，兩者是截然不同的兩種法律關(guān)系，而判斷和區(qū)分這兩種不同的法律關(guān)系的關(guān)鍵就在于，車主是否將其車輛交付給物業(yè)公司實(shí)際控制。因以前大多數(shù)丟車案，物業(yè)公司停車場(chǎng)均采取以行駛證換領(lǐng)車輛停放證的辦法，將車輛置于物業(yè)公司的實(shí)際控制之下，人民法院在行為特征不明顯的情況下也充分考慮了交易習(xí)慣，給予車主比較嚴(yán)格的保護(hù)，故基本上都是按保管合同審判的，物業(yè)公司因此承擔(dān)了敗訴的法律后果。針對(duì)這一情況，此后許多物業(yè)管理公司普遍采取了一種較為類似的做法，如取消了車輛進(jìn)出停車場(chǎng)的車輛停放證，換成為出入憑條或者進(jìn)出記時(shí)牌，并在出入憑條和進(jìn)出記時(shí)牌上都注明“只收取車位有償使用費(fèi)，而不承擔(dān)保管責(zé)任”。在法律責(zé)任上，這種做法其實(shí)只是一種“掩耳盜鈴”，因?yàn)闊o(wú)論是車輛停放證，或者出入憑條，還是進(jìn)出記時(shí)牌，其實(shí)都是事實(shí)上獲得車輛控制權(quán)的一種有效憑證，同時(shí)也是保管合同關(guān)系成立的有效證據(jù)（因?yàn)槿绻麤](méi)有這些憑證，停車場(chǎng)對(duì)這些車輛是不予放行的）。所以如果車輛丟失了，車主持著這些憑證訴至人民法院，人民法院只能判令停車場(chǎng)承擔(dān)賠償責(zé)任。至于憑證上所注明的“不承擔(dān)保管責(zé)任”，按照《中華人民共和國(guó)合同法》以及《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》之規(guī)定，這顯然為“經(jīng)營(yíng)者利用通知、聲明、店堂告示等方式作出不公正、不合理的規(guī)定”，只是一種無(wú)效的格式合同條款，沒(méi)有法律約束力。所以，上述物業(yè)公司的做法其實(shí)非常危險(xiǎn)，往往使物業(yè)管理公司陷入敗訴、賠償?shù)南葳逯小? 因目前的模糊操作對(duì)物業(yè)公司很不利，故物業(yè)公司規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的正確做法應(yīng)為，在糾紛發(fā)生前的各環(huán)節(jié)明確雙方建立的為委托關(guān)系、車位使用關(guān)系等，而非保管關(guān)系，并形成相關(guān)證據(jù)保留下來(lái)。如： 1、在物業(yè)公司的規(guī)章制度等內(nèi)部文件上，避免使用帶有結(jié)果意義的“看管”、“保管”等字樣，應(yīng)使用純粹描述行為的“巡視”、“檢查”等，因?yàn)殡m然公司內(nèi)部文件的措辭不能影響雙方的實(shí)際法律關(guān)系，但事實(shí)上法官在判決時(shí)經(jīng)常運(yùn)用表面證據(jù)進(jìn)行片面的、簡(jiǎn)單的認(rèn)定。 2、盡量避免在公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、收費(fèi)許可證或其它文件上使用帶有“保存保管”含義的字眼，如前所述，雖然行政機(jī)關(guān)的文件或其他文件上的用語(yǔ)措辭不能確定雙方的實(shí)際關(guān)系，但仍然會(huì)被法官用來(lái)作為判決的重要甚至唯一的依據(jù)，成了關(guān)鍵證據(jù). 3、在《管理公約》、《物業(yè)服務(wù)合同》中明確規(guī)定，針對(duì)業(yè)主車輛雙方僅形成車位或場(chǎng)地租賃使用關(guān)系，非保管關(guān)系。 4、交給車主的停車卡或出入卡上，提醒的內(nèi)容應(yīng)大致為：一是提醒對(duì)方有注意義務(wù)；二是車輛仍由對(duì)方控制和保管；三是卡片不是用來(lái)查驗(yàn)放行的，物業(yè)公司對(duì)車輛沒(méi)有取得實(shí)際控制，如果管理上必須要查驗(yàn)放行的，也可以口頭告知；四是聲明雙方關(guān)系為車位提供使用關(guān)系。 5、可考慮在《物業(yè)服務(wù)合同》中對(duì)車位使用關(guān)系和車輛保管關(guān)系區(qū)別收費(fèi)，由業(yè)主進(jìn)行選擇。業(yè)主選擇車輛保管的，需要支付較高的費(fèi)用；而車位使用關(guān)系的費(fèi)用相對(duì)較低。這樣，一方面鼓勵(lì)業(yè)主選擇車位使用關(guān)系的約定，以降低物業(yè)公司的賠償風(fēng)險(xiǎn)；另一方面對(duì)適用保管關(guān)系的車輛適當(dāng)增加收費(fèi)，能增加消化風(fēng)險(xiǎn)的能力。而且，對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系進(jìn)行區(qū)別收費(fèi)，也使權(quán)利和義務(wù)較為對(duì)等，體現(xiàn)了公平原則；訂立合同過(guò)程中由業(yè)主選擇，體現(xiàn)了自愿原則。因此法官基本上不會(huì)否定該合同的效力。 6、熟知當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)、規(guī)章，如上海市、深圳市等地方的法規(guī)、規(guī)章對(duì)車位使用關(guān)系采取法律推定的做法，即只要雙方?jīng)]有另行簽定保管合同，就推定為車位使用關(guān)系。這樣對(duì)物業(yè)公司保護(hù)較為有利。 7、完善相關(guān)設(shè)備設(shè)施和操作步驟，避免履行義務(wù)過(guò)程存在過(guò)錯(cuò)。 8、可為小區(qū)投保公共責(zé)任險(xiǎn)，以分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，在合同中明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，并形成證據(jù)保留下來(lái)，同樣也為有 |
