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案情

　　2001年6月，劉先生經(jīng)人介紹購買了一套面積為89平方米的住宅居住。購房后，劉先生即與小區(qū)的物業(yè)管理公司簽訂了一份《物業(yè)服務(wù)合同》，該合同約定物業(yè)管理費(fèi)住宅為1.2元/平方米收費(fèi)；業(yè)主和物業(yè)使用人逾期繳納物業(yè)管理費(fèi)的，從逾期之日起每日按應(yīng)交管理費(fèi)的千分之一交納滯納金；對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量約定，物業(yè)公司必須按下列約定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理：清潔衛(wèi)生、綠化、保安等九項(xiàng)內(nèi)容。其中保安方面約定：實(shí)行24小時(shí)保安的義務(wù)，每天巡查十二次，固定崗設(shè)六個(gè)并對(duì)電梯、大堂等監(jiān)控。

2006年8月31至11月8日期間，劉先生因其房屋被盜，共5次向居住地派出所報(bào)警。2007年3月23日，物業(yè)公司以劉先生拖欠2005年1月至2007年1月的物業(yè)管理費(fèi)、公攤水電費(fèi)、公共維修基金等共計(jì)5630元及逾期付款滯納金等向某區(qū)人民法院提起訴訟。

審判

　　某區(qū)人民法院經(jīng)公開開庭審理后認(rèn)為，物業(yè)公司作為劉先生所居住的小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)，履行了對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理義務(wù)，按權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則，其享有收取物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。劉先生作為房屋業(yè)權(quán)人既然享受物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)，就應(yīng)向物業(yè)公司支付物業(yè)管理費(fèi)?！段飿I(yè)服務(wù)合同》對(duì)物業(yè)公司和劉先生均有約束力，故劉先生應(yīng)按約定向物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任，支付滯納金。劉先生表示他的房屋多次發(fā)生被盜的情況，但沒有提供證據(jù)證明是由于物業(yè)公司的失職造成，劉先生的抗辯理由不足以支持劉先生拒絕向物業(yè)公司繳納有關(guān)費(fèi)用。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第一百三十五條、《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條規(guī)定，判決劉先生應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)，向物業(yè)公司支付拖欠的物業(yè)費(fèi)、公攤水電費(fèi)、公共維修基金等合計(jì)5630元；并從逾期之日起按逾期金額支付日千分之一的滯納金。

　　判決后，劉先生不服，向某市中級(jí)人民法院提出上訴。其上訴稱，物業(yè)公司未盡到管理之責(zé)，治安非常差，致使其住房多次被盜竊。物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的治安疏于管理，使盜賊有機(jī)可乘；更有甚者，物業(yè)公司的個(gè)別保安人員與盜賊串通，為盜賊提供方便。物業(yè)公司沒有盡治安管理之責(zé)，沒有理由向業(yè)主收取管理費(fèi)。由于物業(yè)管理違約在先，根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，其完全可以行使不安抗辯權(quán)，不向物業(yè)公司交付管理費(fèi)。請(qǐng)求二審法院撤銷原審判決；駁回物業(yè)公司的全部訴訟請(qǐng)求。

　　被上訴人物業(yè)公司答辯稱，上訴人劉先生所謂的被盜事件至今無法核實(shí)真?zhèn)?。答辯人嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定履行職責(zé)，深受廣大業(yè)主的好評(píng)。請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。

　　某市中級(jí)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，物業(yè)公司是具有合法資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，其與業(yè)主簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》均是合同簽訂主體的真實(shí)意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)行使物業(yè)管理的行為合法。上訴人劉先生有義務(wù)向被上訴人物業(yè)公司支付物業(yè)管理費(fèi)及公攤水電費(fèi)、公共維修金等。依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，被上訴人物業(yè)公司負(fù)有實(shí)行24小時(shí)保安的義務(wù)，每天巡查十二次，固定崗設(shè)六個(gè)并對(duì)電梯、大堂等監(jiān)控，根據(jù)合同的約定，被上訴人物業(yè)公司提供的保安應(yīng)該比較完備，但上訴人劉先生的房屋在2006年8月31日至11月8日被盜竊五次，尤其是上訴人劉先生將房屋被盜情況告知被上述人物業(yè)公司后，被上述人理應(yīng)加強(qiáng)對(duì)上訴人劉先生在區(qū)域的保安監(jiān)控，但上訴人劉先生的房屋仍然在短時(shí)間內(nèi)多次被盜，可見被上訴人物業(yè)公司沒有切實(shí)履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的保安義務(wù)，故自2006年9月1日起應(yīng)扣減保安費(fèi)的具體數(shù)額，而合同約定的物業(yè)管理義務(wù)共有九項(xiàng)，故保安費(fèi)占物業(yè)管理費(fèi)總額的九分之一為宜。被上訴人物業(yè)公司的物業(yè)管理不僅包括保安，而且還包括公共環(huán)境、清潔衛(wèi)生等八項(xiàng)義務(wù)，故上訴人以被上訴人沒有切實(shí)履行保安義務(wù)拒絕支付其余八項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)沒有依據(jù)，不予支持。雖然物業(yè)服務(wù)合同明確約定了逾期繳納物業(yè)管理費(fèi)的違約責(zé)任，但被上訴人金都物業(yè)沒有切實(shí)履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的保安義務(wù)，且物業(yè)服務(wù)合同沒有明確約定物業(yè)管理費(fèi)中應(yīng)如何扣減保安費(fèi)，故上訴人不應(yīng)支付逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的的滯納金，原審法院判令上訴人劉先生支付滯納金不當(dāng)，應(yīng)予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）、（三）項(xiàng)的規(guī)定，判決上訴人應(yīng)在扣除2006年9月1日的保安費(fèi)及拖欠物業(yè)管理費(fèi)的滯納金后，其余款項(xiàng)應(yīng)在判決生效后十日內(nèi)支付給被上訴人物業(yè)公司。

評(píng)析

　　如何認(rèn)定物業(yè)管理公司提供的物業(yè)服務(wù)是否符合合同約定，是多年來困擾業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的老大難的問題，也是人民法院在審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛中較為棘手的問題，某市法院在這方面做了有益的嘗試，為準(zhǔn)確認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，以及是否符合服務(wù)規(guī)范的要求做了很好的認(rèn)定和處理，為今后處理類似物業(yè)糾紛問題提供了很好的借鑒。

　　從一般的物業(yè)管理合同來看，關(guān)于物業(yè)管理公司提供的服務(wù)各類均有明確的規(guī)定，但服務(wù)的具體標(biāo)準(zhǔn)卻沒有相應(yīng)的規(guī)定，如何認(rèn)定物業(yè)管理公司是否存在違約行為是司法實(shí)踐中的一個(gè)難點(diǎn)。筆者認(rèn)為，解決上述問題需遵循兩個(gè)基本原則，第一遵循“有約定從約定”的合同意思自治原則；第二，如果當(dāng)事人的約定不明確，則應(yīng)依據(jù)現(xiàn)有法律的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行判斷，并依據(jù)法律的基本原則適當(dāng)使用法官的自由裁量權(quán)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》對(duì)收費(fèi)問題作了比較全面的規(guī)定。由于上述行政法規(guī)及部門規(guī)章規(guī)定還是比較原則的，各地地方行政主管部門開始著手制定符合本地區(qū)實(shí)際和物業(yè)服務(wù)狀況的更為具體的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局就制定了新的物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)將物業(yè)管理水平分為三級(jí)，并從“綜合管理服務(wù)”、“房屋管理”、“共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)”、“協(xié)助維護(hù)公共秩序”、“保潔服務(wù)”、“綠化養(yǎng)護(hù)管理”等方面對(duì)各級(jí)服務(wù)水平作了比較明確的規(guī)定，其可操作性較強(qiáng)。同時(shí)，由于物業(yè)管理屬于服務(wù)業(yè)，難以確定一個(gè)絕對(duì)的客觀標(biāo)準(zhǔn)，因此法官的主觀認(rèn)同亦十分重要，法官在判決時(shí)必須適當(dāng)運(yùn)用裁量權(quán)以達(dá)到維護(hù)雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的目的。

　　本案雙方當(dāng)事人對(duì)物業(yè)管理公司履行保安方面的義務(wù)約定得比較詳細(xì)，被上訴人物業(yè)公司負(fù)有實(shí)行24小時(shí)保安的義務(wù)，每天巡查十二次，固定崗位六個(gè)并對(duì)電梯、大堂等監(jiān)控，法院應(yīng)依據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定物業(yè)管理公司是否違反保安方面的義務(wù)。由于被上述人物業(yè)公司并未在合同中承諾上訴人劉先生的房屋不會(huì)被盜，故上訴人劉先生的房屋是否被盜并非法院認(rèn)定物業(yè)公司是否依約提供保安義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。如果被上訴人完全依據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)提供了保安義務(wù)，即使上訴人的房屋被盜，被上訴人亦不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但如果在沒有證據(jù)顯示被上訴人完全依約提供了保安義務(wù)的情況下，法院可以依據(jù)上訴人房屋短時(shí)間內(nèi)多次被盜的情況來推定被上訴人物業(yè)公司的履約情況。

　　本案中上訴人劉先生提供證據(jù)證明其房屋在短時(shí)間內(nèi)多次被盜，并以此證明被上訴人物業(yè)公司并未盡到保安義務(wù)，被上訴人雖然對(duì)此予以否認(rèn)，但在訴訟中沒有提供證據(jù)證明其依約提供上述保安義務(wù)，而根據(jù)合同的約定被上訴人物業(yè)公司提供的保安應(yīng)該比較完備，尤其是上訴人劉先生將房屋被盜情況告知被上訴人后，被上訴人理應(yīng)加強(qiáng)對(duì)上訴人房屋所在區(qū)域的保安監(jiān)控，故依據(jù)上述情況可以推定物業(yè)管理公司沒有依約提供保安義務(wù)。雖然被上訴人物業(yè)公司沒有依約提供保安義務(wù)，上訴人劉先生可以行使先履行抗辯權(quán)不支付物業(yè)管理費(fèi)中的保安方面的費(fèi)用，但上訴人并沒有證據(jù)證明被上訴人沒有履行合同約定的其他義務(wù)，依據(jù)公平合理原則，上訴人劉先生不能拒絕繳納全部物業(yè)管理費(fèi)，但由于雙方并沒有約定保安費(fèi)用占全部物業(yè)管理費(fèi)的比例，故上訴人沒有繳納物業(yè)管理費(fèi)是有合理理由的，二審法院沒有判令其支付滯納金也是居于此原因。當(dāng)然如何具體判令上訴人不支付滯納金的起止時(shí)間還可以再探討，筆者認(rèn)為，在上訴人房屋被盜之前，應(yīng)該推定被上訴人物業(yè)公司是依約提供了保安義務(wù)的，上述人劉先生不支付物業(yè)管理費(fèi)沒有法律依據(jù)，基應(yīng)支付逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的滯納金；在上訴人的房屋被盜之后，由于被上訴人未能證明其完全依約提供了保安義務(wù)，而保安費(fèi)占物業(yè)管理的比例不清楚，故上訴人拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)是合理的，其無須支付滯納金。由于雙方?jīng)]有約定保安費(fèi)占物業(yè)管理費(fèi)的比例，依據(jù)物業(yè)管理公司提供了九項(xiàng)服務(wù)，二審法院認(rèn)定保安費(fèi)用占物業(yè)管理費(fèi)的九分之一是可行的。