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小區(qū)物業(yè)應(yīng)重點(diǎn)規(guī)避的17項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)

1、對(duì)秩序維護(hù)工作要嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定進(jìn)行，切忌不可忽視，制定一套有效可行的管理方案，盡量做到管理上不存在瑕疵。管理者應(yīng)時(shí)刻進(jìn)行監(jiān)督，不能只流于形式而失去實(shí)質(zhì)意義；物業(yè)保安的義務(wù)重在一個(gè)履行過程，保安履行了義務(wù)，但仍然無(wú)法阻止損害結(jié)果的發(fā)生，提供物業(yè)保安服務(wù)的一方不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。

2、在簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)一定要對(duì)業(yè)主人身及財(cái)產(chǎn)安全發(fā)生情況后的責(zé)任有一個(gè)明確約定。

3、如果對(duì)停車進(jìn)行收費(fèi)，租賃協(xié)議中須注明是“占位費(fèi)”還是“保管費(fèi)”。

4、小區(qū)的出入口不宜設(shè)置得太多，消防通道上不要停放車輛，在小區(qū)的出入口或車庫(kù)進(jìn)出口一定要設(shè)置圖像采集器，對(duì)進(jìn)出車輛情況進(jìn)行采集，防止在外受損的車輛進(jìn)入園區(qū)。

5、秩序維護(hù)員要使用巡更系統(tǒng)，對(duì)巡邏路線進(jìn)行跟蹤；巡邏時(shí)必須進(jìn)行攝錄（物業(yè)管理微資訊：巡更點(diǎn)應(yīng)設(shè)置在攝像頭能攝錄的范圍內(nèi)），以便向業(yè)主或法院提供物業(yè)企業(yè)進(jìn)行了保安工作的證據(jù)；發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，要及時(shí)維修和更換，以免造成不能提供有利的破案線索的局面，物業(yè)企業(yè)也會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；夜間車輛秩序維護(hù)員要穿戴反光標(biāo)識(shí)，以免夜間不容易被司機(jī)發(fā)現(xiàn)，造成傷害。

6、在一些容易出現(xiàn)責(zé)任事故的場(chǎng)所，物業(yè)企業(yè)有義務(wù)設(shè)置提示標(biāo)語(yǔ)進(jìn)行安全提醒，根據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十八條的規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求。應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者作出真實(shí)的說(shuō)明和明確的警示，并說(shuō)明和標(biāo)明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的方法?！边@條法律規(guī)定與我國(guó)《民法通則》第一百二十五條的規(guī)定是一致的，都包含有要“明確的警示”的法律要求。如：上下樓注意安全、小心臺(tái)階（樓道）、高壓危險(xiǎn)、小心觸電（變電器、電線）、禁止攀登、禁止翻越（柵欄）、地面濕滑，小心（地面）、嚴(yán)禁觸摸（電線）、保管好貴重物品（車內(nèi)）、禁止停車（消防通道和禁止停車的樓下）、禁止戲水（水池）、鼠藥投放處（防止兒童或?qū)櫸镎`食）、已噴灑農(nóng)藥（果樹）、娛樂設(shè)施的使用說(shuō)明及要求（健身器材）、正在施工注意安全（夜間施工現(xiàn)場(chǎng)要設(shè)置警示燈）、禁止通行（通道）、注意限高閘、請(qǐng)走人行道（小區(qū)進(jìn)出口）、小心夾手、電梯剛上油（電梯）、墻體脫落注意安全（發(fā)生墻皮脫落的墻體）、雪后路滑請(qǐng)當(dāng)心（雪天路面）、安全出口、禁止吸煙、禁止堆放雜物等（消防通道）、愛護(hù)花草等（草坪綠化）、禁止高空拋物和防盜、防搶、防破壞等的提示。7、春節(jié)期間要集中燃放煙花，發(fā)現(xiàn)不按規(guī)定燃放的業(yè)主要及時(shí)制止，如果其不聽勸阻，要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)取證，以便在事故發(fā)生后，能夠直接找到責(zé)任人，并且制定相應(yīng)的緊急預(yù)案（浙江省永嘉縣法院就審理了一件因燃放煙花爆竹引起的損害賠償糾紛案件，物業(yè)公司在物業(yè)管理中沒有完全履行職責(zé)，對(duì)在大院內(nèi)燃放煙花爆竹制止不力，缺乏相應(yīng)的應(yīng)急救火預(yù)案，對(duì)該起火災(zāi)事故的發(fā)生存在一定的過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，判決物業(yè)公司承擔(dān)15%的賠償責(zé)任）。

8、日常通過巡檢、業(yè)主投訴等方式發(fā)現(xiàn)存在的安全隱患要及時(shí)進(jìn)行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就發(fā)生在一瞬間。

9、樓頂、公共陽(yáng)臺(tái)上的雜物（物業(yè)管理微資訊：如太陽(yáng)能底座、樹枝和廢棄的建筑和裝修材料等）和排水口要及時(shí)清理，防止被風(fēng)吹落誤傷到人和雨季來(lái)臨時(shí)由于排水不暢造成業(yè)主損失，有的小區(qū)的排水口設(shè)置在業(yè)主室內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)上，由于業(yè)主的不配合和不經(jīng)常在家等情況給疏通排水口帶來(lái)很大的不便，如果遇到業(yè)主不配合的，盡量讓其簽署免責(zé)書，拒簽的要進(jìn)行影像攝錄證明免責(zé)書已經(jīng)送達(dá)。不經(jīng)常在家的，可以留份通知在業(yè)主的房門上并攝錄證明通知書已經(jīng)送到（相關(guān)規(guī)定：“住宅的共用部位、共用設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償）。

10、采取緊急避險(xiǎn)時(shí)，一定要聯(lián)系當(dāng)?shù)氐呐沙鏊?、社區(qū)和其他的業(yè)主在場(chǎng)，對(duì)所進(jìn)行的過程進(jìn)行跟蹤攝錄，切忌私自打開業(yè)主的房門。

11、冬季容易上凍，要及時(shí)清理樓頂?shù)摹氨镒印?，以免墜落傷到人和車?/span>

12、避雷設(shè)施要時(shí)常檢查，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，防雷也屬于小區(qū)物管的一部分工作內(nèi)容。此外，物管公司應(yīng)定期對(duì)防雷設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，因?yàn)橛械姆览自O(shè)施使用過后其線路會(huì)熔斷，第二次則無(wú)法正常工作，接地的那部分要處理好，不能外露，很多物業(yè)企業(yè)一般都忽視這一點(diǎn)，容易造成避雷設(shè)施給業(yè)主造成財(cái)產(chǎn)損失，因此物管公司對(duì)防雷設(shè)施的維護(hù)和檢測(cè)是很有必要的。

13、園區(qū)廢棄的垃圾桶、廣告牌、宣傳欄、信報(bào)箱等要及時(shí)處理，以免發(fā)生相關(guān)事故。

14、對(duì)人體有輻射性的接收器和信號(hào)擴(kuò)大器盡量不要在園區(qū)安裝，如果安裝必須出示對(duì)人體無(wú)害報(bào)告。

15、消防設(shè)施要時(shí)常檢查，如果發(fā)生火災(zāi)，雖然著火的原因跟物業(yè)企業(yè)沒有關(guān)系，但如果由于消防設(shè)施存在缺陷而沒能進(jìn)行及時(shí)救助，物業(yè)企業(yè)也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

16、盡量不要替業(yè)主保管物品，無(wú)論是有償還是無(wú)償?shù)?，物業(yè)企業(yè)只要向業(yè)主提供了這項(xiàng)服務(wù)，發(fā)生丟失或者損壞等問題，物業(yè)就要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

17、應(yīng)該在費(fèi)用測(cè)算時(shí)將公眾責(zé)任險(xiǎn)考慮進(jìn)去。在發(fā)生責(zé)任事故時(shí)，由保險(xiǎn)公司來(lái)承擔(dān)賠償責(zé)任，不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。

小區(qū)物業(yè)讓業(yè)主溫馨的46句話

一、物業(yè)前臺(tái)接待人員接聽電話時(shí)：

1、您好，××物業(yè)，我是××，很高興為您服務(wù)！

2、請(qǐng)問您是哪里，有什么可以幫到您的嗎？

3、請(qǐng)稍等。/讓您久等了。（遇需了解情況、查詢信息、找人接聽電話等狀況）

4、好的，請(qǐng)您稍候。（需安排人員提供服務(wù)或需辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)）

5、謝謝您的寶貴意見，感謝您對(duì)我們工作的支持。（聽取投訴意見后）

6、不客氣，這是我們應(yīng)該做的。（當(dāng)客戶表示感謝時(shí)）

7、很抱歉，請(qǐng)您諒解。（無(wú)法滿足客戶要求時(shí)）

8、這個(gè)事情您需要與××部門聯(lián)系，聯(lián)系方式您方便記錄一下嗎？是否需要我替您聯(lián)系對(duì)方。

9、對(duì)不起，請(qǐng)您原諒。（投訴事項(xiàng)給客戶造成不良影響時(shí)）

10、祝您節(jié)日快樂?。ㄓ龉?jié)日結(jié)束語(yǔ)）

11、祝您周末愉快?。ㄓ鲋苣┙Y(jié)束語(yǔ)）

12、請(qǐng)問還有什么可以為您服務(wù)的嗎？如果對(duì)方答復(fù)沒有，由對(duì)方先掛機(jī)，隨后再掛斷（結(jié)束語(yǔ)）。

二、物業(yè)服務(wù)人員接待來(lái)訪、投訴人員時(shí)：

12、您好，很高興為您服務(wù)。

13、請(qǐng)問有什么可以幫到您的嗎？

14、請(qǐng)您稍等一下，我馬上為您處理。

15、我立即處理這個(gè)問題，大約在××?xí)r間給您答復(fù)，請(qǐng)問怎樣與您聯(lián)系？（聽取投訴意見后）

16、這個(gè)事情您需要與××部門聯(lián)系，聯(lián)系方式您方便記錄一下嗎？是否需要我替您聯(lián)系對(duì)方。（遇訴求超出服務(wù)范圍等情況）

三、物業(yè)維修人員上門服務(wù)時(shí)：

17、××先生/女士，您好！我是××物業(yè)××管理處維修人員××，很高興為您服務(wù)！

18、請(qǐng)問現(xiàn)在可以開始嗎？

19、請(qǐng)您稍等（當(dāng)客戶催促時(shí)）。

20、我已經(jīng)修理好了，請(qǐng)您檢查一下。

21、好的，我再看看。（當(dāng)客戶對(duì)維修結(jié)果提出異議時(shí)）

22、謝謝，麻煩您確認(rèn)一下，請(qǐng)?jiān)趫?bào)修單上簽字。

四、物業(yè)保安人員接待來(lái)訪時(shí)：

23、您好，請(qǐng)問您找誰(shuí)？

24、請(qǐng)您稍等一下。（為來(lái)人聯(lián)系相關(guān)人25、對(duì)不起，您要找的人不在，請(qǐng)改天再來(lái)。

26、麻煩您辦理一下登記手續(xù)。

27、請(qǐng)您出示相關(guān)證件。

28、謝謝您的配合。

29、請(qǐng)走好，歡迎再來(lái)。

30、對(duì)不起，打擾了。（上門走訪、查巡離開時(shí)）

五、物業(yè)保安人員對(duì)車輛進(jìn)行管理時(shí)：

31、您好，請(qǐng)辦理臨時(shí)停車手續(xù)。

32、請(qǐng)出示您的證件。

33、對(duì)不起，請(qǐng)您按規(guī)定方向行駛。

34、對(duì)不起，請(qǐng)您將車停在車位上，關(guān)好車門車窗，謝謝您的合作。

35、對(duì)不起，我們有明文規(guī)定，請(qǐng)您諒解。（當(dāng)客戶提出異議時(shí)）

36、您好，您的停車費(fèi)是××元，這是您的停車費(fèi)收據(jù)，請(qǐng)收好。

六、物業(yè)保潔人員進(jìn)行小區(qū)保潔時(shí)：

37、對(duì)不起，方便的話您您讓一讓，這里需要打掃一下

38、對(duì)不起，打擾您了。

39、請(qǐng)不要隨地扔垃圾，謝謝。/請(qǐng)不要在墻上亂寫亂劃，謝謝。

40、地面剛剛拖洗，請(qǐng)您注意安全。

七、物業(yè)綠化人員進(jìn)行小區(qū)綠化維護(hù)時(shí)：

41、請(qǐng)讓一下，謝謝合作。（有人員在綠化工作現(xiàn)場(chǎng)時(shí)）

42、對(duì)不起，請(qǐng)不要踩踏××（草皮、花卉等）。

43、請(qǐng)不要損壞植物，謝謝。（遇折枝、在綠地晾曬、懸掛物品等情況時(shí)）

八、物業(yè)電梯管理人員為乘梯人員提供服務(wù)時(shí)：

44、您好，請(qǐng)問您到幾樓？

45、對(duì)不起，電梯還可以上人，請(qǐng)大家再往里挪一步。