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淺談物業(yè)工程管理
發(fā)布時間：2017-05-08 來源： 閱讀次數： 710
一、工 程 管 理 是 物 業(yè) 管 理 的 核 心 業(yè)內有專家曾經對物業(yè)管理的各部門做了非常形象的比喻，他說：客服部就像人的大腦，是物業(yè)管理的信息匯聚和發(fā)出中心；保潔綠化就像人的衣服，干凈整潔的小區(qū)就是一件干凈的衣服；保安就像人的臉面，因為站在大門口，保安人員的精神面貌直接反映出物業(yè)公司管理的水平；工程就像人的心臟，是小區(qū)維持正常運行的核心。簡簡單單的一句話道出了工程管理在物業(yè)管理中的核心地位。它的重要性可以從如下幾個方面體現： 1、它是物業(yè)客服滿意度的最基本條件和 核心 因 數。試想，一個小區(qū)不管其它部門的工作如何的到位，但小區(qū)頻發(fā)因設備運行故障停水停電、園區(qū)內道路坑坑洼洼、健身休閑設 施 銹 跡斑 斑，業(yè)主會滿意嗎？ 2、它是小區(qū)物業(yè)增值保值的根本。小區(qū)只有基礎工程維修做的到位，才能最大限度的讓業(yè)主住的舒心和滿意，其物業(yè)價值才能保值增值。 3、它是物業(yè)生存的根本。沒有好的工程管理，業(yè)主就不會滿意，就會拒交物業(yè)費，嚴重的也許會將物業(yè)公司趕出小區(qū)。 因此，我們在工程管理過程一定要牢記：客服滿意度才是工程管理的唯一標準和終極目標。工程管理過程中的一切制度、手段、標準都必須圍繞這個目標展開。 二、物業(yè)工程管理的四大指標 1、客戶滿意度。工程管理不但要保證業(yè)主的基本生活正常進行，還要保證園區(qū)內業(yè)主所見之處的設備設施運行良好，這才能更好的提升業(yè)主滿意度。 2、員工滿意度。俗話說家和萬事興，在工程管理部這個大家庭里，員工滿意才能更好地完成工作。試想，如果員工每天都帶著情緒工作，能做好工作嗎？這種情況下的工作效率和結果能讓業(yè)主滿意嗎？答案是顯而易見的：不能。 3、設備設施完好率。設備設施正常運行，維修和保養(yǎng)及時到位，完好率達九成以上。 4、成本控制。通過各種手段，在保證工程管理品質不下降的前提下，做好成本控制。且年度預算誤差不超過5%。 三、物業(yè)工程管理主要內容 1、前 期介入。從項目規(guī)劃設計開始，物業(yè)公司就需從物業(yè)后期管理角度出發(fā)提出修改建議，如垃圾房的位臵、地上地下車流人流動線、各機電系統(tǒng)的防雷設計等。并隨時跟進施工過程（尤其是防水、門窗、管線預埋等的隱 蔽工程）； 2、房屋本體的交接驗收。包括從開發(fā)商手中接收房屋和交給業(yè)主兩個方面的內容； 3、公區(qū)設備設施的交接驗收。如園區(qū)內道路、給排水、休閑設施、標示 標牌、供配電、周界圍墻等等； 4、工 程 整 改。包括戶內整改和公區(qū)整改兩大部分。對于部分技術含量低、投入小的整改，可由物業(yè)公司工程部直接實施完成，其它的就需要協(xié) 3 調和跟進相關方處理。對于無法通過整改來解決的問題，則要通過其它工程管理手段盡量減少此問題對物業(yè)管理和業(yè)主的影響； 5、供配電、給排水、發(fā)電機、消防、電梯、安防等機電系統(tǒng)的運行管理?？梢院唵胃爬榱鶄€字：巡檢、維修、保養(yǎng)； 6、道路、房屋本體、避雷系統(tǒng)等維修管理。此處主要指除去機電系統(tǒng)外的其它所有設施。也可簡單概括為六個字：巡檢、維修、保養(yǎng)； 7、分包方、整改方、及其它施工單位的監(jiān)管。此處主要指對消防、電梯分包方、負責整改遺留問題的原施工方、后期引進的整改施工單位、電信移動等后期進場的施工方的監(jiān)管； 8、裝修管理。如裝修方案的審核、裝修現場的防火管理、私搭亂建的控制、裝修工人及裝修材料的出入路線和行為規(guī)范管理等； 9、工程人員的管理、培訓和考核；月度培訓，半年及年度考核等； 10、戶內維修和有償服務； 11、各項管理制度的建立和執(zhí)行； 12、質量記錄。 以上為物業(yè)工程所涉及到主要內容，在實際工作中會因園區(qū)的實際情況及業(yè)態(tài)區(qū)別而有所不同，但核心內容不變。同時，也因為園區(qū)的不同而導致工程管理的難點和重點不同，這需要區(qū)別對待。如高層住宅，設備設施較多，管理的重點和難點在設備運行；別墅因設備很少，管理的重點就在園區(qū)總平和周界防護；商業(yè)因白天營業(yè)需求，設備設施維修保養(yǎng)一般都安排在夜間進行。 |
