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車位、車庫的使用和權益的歸屬
發(fā)布時間：2015-10-09 來源： 閱讀次數： 651
（一）車位、車庫的類型 車位（車庫）是物業(yè)管理區(qū)域內必備的設施，按照所在的位置不同，可以分為地上停車位和地下停車位。 1、小區(qū)地上停車位。目前小區(qū)地上停車位主要有兩種類型。 （1）一類是具有獨立產權的經營停車場內的停車位，此種停車場是經過市政管理部門批準設立的，因而產權明確，其收益應當歸產權人和管理人享有； （2）另一類是小區(qū)內更為常見的，即開發(fā)商或是物業(yè)公司在小區(qū)的道路兩旁自行劃線分割出許多停車位，出租給業(yè)主使用，并按期收取停車費。這種類型的停車位產權歸屬取決于停車位所在的道路性質。按照建設用地規(guī)劃許可和國有土地使用證，如果位于小區(qū)內的該條道路是市政道路，其產權當然歸屬國家所有，有政府代表國家行使。開發(fā)商設立停車場必須取得政府的授權和批準。如果該條道路是小區(qū)的公共道路，則根據《物權法》第74條第3款的規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 2、小區(qū)地下車位。小區(qū)地下停車位可分為兩種類型： （1）、一類是面積未分攤給業(yè)主的車位，開發(fā)商可以出售。但這種車位必須是開發(fā)商在立項時規(guī)劃好的，可以單獨轉讓的，且必須在合同中明確載明其權屬為開發(fā)商所有；而且根據《物權法》第74條第1款的規(guī)定，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需求，因此，只能預售給本小區(qū)范圍內的商品房預購人。 （2）另一類是面積已經分攤的車位，只能出租。這類車位的面積已作為公攤面積由小區(qū)業(yè)主分攤，車位屬于全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權出售。該類車位作為小區(qū)的配套設施，可以由小區(qū)業(yè)主委員會委托物業(yè)公司租賃給業(yè)主使用，租金收入在扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)的公共維修資金，由全體業(yè)主享有。 （二）車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需求 《物權法》第74條第1款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要?！备鶕摽罘梢?guī)定，不管建筑區(qū)劃內停車位的權屬歸誰所有，停車位在使用上必須首先滿足業(yè)主需要。車位的所有權人不得隨意將車位轉讓給小區(qū)業(yè)主之外的人?！笆紫葷M足業(yè)主的需要?！辈荒軆H理解為業(yè)主相對于其他人而言有優(yōu)先購買停車位的權利，因為，業(yè)主對停車位的使用不僅可以通過買受的形式，也可通過租用的形式。“首先滿足業(yè)主的需要。”應當理解為業(yè)主有權選擇買受或者租用停車位，開發(fā)商不得在業(yè)主不同意買受停車位或者由于業(yè)主以外的人出高價買受停車位的情況下將停車位出售給業(yè)主以外的人，從而使業(yè)主無從使用停車位。 （三）車位、車庫的歸屬的約定 《物權法》第74條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，”對車位、車庫的歸屬，可以約定。但其使用首先應滿足業(yè)主的需要。之所以規(guī)定約定方式來確定地下停車場的權屬，理由在于（1）這是遵循私法自治的體現；（2）符合市場經濟的內在要求；（3）有利于停車位的有效利用和管理）。 （四）屬于業(yè)主的共有的車位 《物權法》第74條第3款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于汽車停放的車位，屬于業(yè)主共有?！睒I(yè)主所購買房屋的建筑面積包括了房屋本身的專有部分的面積，還包括了分攤的共有的道路或者其他場地的公用面積。因此，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位的歸屬不得約定，而法定屬于業(yè)主共有。 |
